Supercondominio e tabelle millesimali

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Come funzionano le tabelle millesimali nel caso di un supercondominio? Quali sono i criteri da seguire per la ripartizione delle spese? Approfondiamo la tematica.

Si definisce supercondominio un complesso di edifici legati tra loro dall’esistenza di parti comuni, quali, ad esempio, il cortile interno o l’ingresso, va da sé che, quindi, l’organizzazione di un supercondominio sia sicuramente più complessa rispetto a quella di un condominio ordinario.

Da un punto di vista giurisprudenziale, la Corte di Cassazione (sentenza n. 19939/2012), ha stabilito che:

Per supercondominio s’intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con fabbricati.

Importante sottolineare anche che al supercondominio vengono applicate tutte le normative e le regole stabilite per il condominio, anziché quelle inerenti alla comunione.

Al fine di una corretta ripartizione delle spese, in caso di supercondominio, è necessario chiarire la questione delle tabelle millesimali. La Corte di Cassazione ha ricordato in svariati casi che per i supercondomini è necessario redigere due tipi di tabelle millesimali, ovvero una che fa riferimento al valore di ogni singolo edificio nei confronti degli altri e una che ripartisce tale quota tra i condòmini di ogni singolo edificio in misura proporzionale al valore delle proprietà esclusive.

In sostanza, quindi, laddove vi fosse la sussistenza di un supercondominio, è necessaria la presenza di due tabelle millesimali:

  • la prima riguarda i millesimi supercondominiali e stabilisce la ripartizione delle spese tra gli edifici che costituiscono il complesso, perciò non riguarda la ripartizione delle spese tra singoli condòmini;
  • la seconda è quella ordinaria e interna ad ogni edificio che costituisce il complesso.

Per chiarire, da un punto di vista pratico, la tabella del supercondominio potrebbe prevedere che nel complesso residenziale in oggetto, vi siano tre edifici e che l’edificio “A” abbia 400 millesimi, l’edificio “B” abbia 350 millesimi e infine l’edificio “C” abbia 250 millesimi.

Attraverso la seconda tabella, ovvero quella interna ad ogni edificio, si stabilisce che all’edificio A tocca il 40% della spesa del supercondominio, perciò ne consegue che questo 40% dovrà essere ripartito tra i condòmini dell’edificio in proporzione alla tabella millesimale interna.

Per quanto concerne l’approvazione delle due tabelle millesimali, la tabella interna ad ogni edificio andrà approvata dall’assemblea interna attraverso un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Per quanto concerne l’approvazione della tabella supercondominiale, questa deve essere approvata dall’assemblea del supercondominio alla quale sono chiamati a partecipare i rappresentanti dei singoli fabbricati (condizione possibile se i condòmini sono più di sessanta).

Come sappiamo, le tabelle millesimali sono estremamente importanti per la ripartizione delle spese e ai fini del computo dei quorum di legge per la validità dell’assemblea. Nel caso di supercondominio, si evince, quindi, come la tabella supercondominiale sia essenziale per ripartire le spese relative alle parti, ai servizi e ai beni comuni di tutti gli edifici che lo compongono.

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