Si può svolgere l’attività di B&B o affittacamere in condominio?

È possibile aprire un’attività di Bed & Breakfast all’interno di un condominio? Quali sono i vincoli da rispettare? Di seguito tutti i chiarimenti.

La tematica relativa ai B&B all’interno di un condominio è una delle più discusse anche a livello giurisprudenziale, pertanto è opportuno chiarire alcuni punti fondamentali utili soprattutto per chi volesse svolgere l’attività di affittacamere, ma anche ai condòmini e agli amministratori di condominio.

Innanzitutto è opportuno chiarire che quando si parla di bed and breakfast si fa riferimento a strutture ricettive, gestite da privati (spesso a conduzione familiare), e che forniscono alloggio e prima colazione. Alcune volte i B&B sono abitati dagli stessi proprietari i quali ospitano i clienti utilizzando parti della stessa unità immobiliare. Chiaramente, questo tipo di soluzione è più economica rispetto ai classici alberghi e, proprio per questo, sempre più diffusa.

A livello legislativo non vi è un divieto riguardo l’apertura di un B&B all’interno del proprio appartamento condominiale, ma solo il regolamento condominiale può vietare l’apertura di un B&B o di un’attività di affittacamere e questo punto è stato anche oggetto di varie sentenze e discussioni da parte della Corte di Cassazione.

Nello specifico, il divieto può essere posto da un “regolamento contrattuale”, ovvero approvato all’unanimità da tutti i condòmini. Pertanto, solo il consenso da parte di ogni condomino può rappresentare un vincolo al diritto di proprietà.

Sempre su questo punto, si è discusso molto, a livello giurisprudenziale, chiedendosi se sia sufficiente, all’interno del regolamento condominiale, una clausola generica che vieti lo svolgimento di attività commerciali all’interno del condominio oppure se vi fosse la necessità di una clausola ad hoc che vieti l’esercizio di B&B o affittacamere.

Il Tribunale di Brescia, con la Sentenza n. 1908/20 del 29 settembre 2020, si era pronunciato stabilendo che è lecito aprire un B&B o un’attività di affittacamere in mancanza di una clausola specifica approvata all’unanimità e inserita nel regolamento condominiale.

Più recentemente, però, la Corte di Cassazione con l’Ordinanza n. 21562/20 del 7 ottobre 2020 ha stabilito che l’attività di affittacamere è assimilabile a quella imprenditoriale alberghiera, così come l’attività di B&B si caratterizza come attività commerciale, ma sempre assimilabile a quella alberghiera, pertanto, di conseguenza se il regolamento condominiale vieta espressamente l’apertura di attività commerciali all’interno dello stabile, l’apertura di un B&B deve ritenersi illegittima.

Di fatto, quindi, attenendosi all’orientamento giurisprudenziale più recente, il condominio può vietare l’apertura di bed and breakfast o affittacamere, quando sussistono i seguenti presupposti:

  • Una clausola all’interno del regolamento condominiale che vieti l’esercizio di attività commerciali e/o imprenditoriali che comportino un contatto con il pubblico;
  • Un regolamento condominiale approvato all’unanimità da tutti i condòmini.

Infine, è necessario ricordare che l’approvazione all’unanimità di un regolamento condominiale può avvenire o durante l’assemblea, con la partecipazione di tutti i condòmini, oppure dinanzi al notaio durante l’atto di acquisto dell’appartamento, difatti, in quest’ultimo caso, oltre all’atto di compravendita viene anche fornito il regolamento condominiale redatto e viene richiesta all’acquirente l’integrale accettazione.