Riscaldamento in condominio: doveri dell’amministratore

Quali sono le responsabilità dell’amministratore di condominio in riferimento all’impianto di riscaldamento condominiale?

Con l’arrivo del primo freddo e l’incombere della stagione invernale, uno degli argomenti più discussi in condominio è quello relativo agli impianti di riscaldamento. A seconda dell’edificio e della tipologia di impianto di riscaldamento, cambiano anche gli obblighi manutentivi e normativi.

A tal proposito, ricordiamo che un impianto di riscaldamento può essere centralizzato o autonomo. La centralizzazione degli impianti comporta la centralizzazione di tutti gli elementi dell’impianto, ovvero caldaia, tubature, allacci di diramazione etc. i quali sono considerati parti comuni del condominio. In tal caso, il riscaldamento si attiva in tutto l’edificio per alcune ore stabilite, in modo da mantenere una temperatura costante all’interno delle varie unità immobiliari.

Dal 2016, però, con una direttiva europea (2012/27/EU), il riscaldamento condominiale è regolato da valvole termostatiche, da montare obbligatoriamente su tutti i termosifoni, pena sanzione. Queste valvole servono, appunto, per modificare la temperatura all’interno degli appartamenti, in modo autonomo e a seconda delle proprie necessità. Ciò permette una maggiore precisione dei consumi dei singoli locali, permettendo, quindi, il pagamento del consumo effettivo per unità immobiliare.

Il riscaldamento autonomo, invece comporta che ogni singola unità immobiliare all’interno di un edificio, sia dotata di una propria caldaia a cui sono allacciati i vari termosifoni presenti nell’appartamento. In tal caso, l’installazione, la manutenzione e la gestione sono a carico del singolo proprietario.

Per quanto concerne il riscaldamento centralizzato, questo viene inserito nell’elencazione dei beni di proprietà comune operata dal legislatore all’art. 1117 del codice civile, al punto 3:

le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

In tal caso l’amministratore di condominio ha specifiche responsabilità, in quanto gestore e custode delle parti comuni, impianti compresi. Le responsabilità imputabili all’amministratore di condominio possono essere di diversa natura, ovvero, egli può essere ritenuto responsabile di eventuali danni provocati dall’errata gestione della centrale termica, oppure può avere responsabilità di natura amministrativa, riguardo la ripartizione corretta delle spese.

Anche il condominio può essere considerato soggetto responsabile nell’ipotesi in cui i condòmini non partecipino alla spesa comune, così come stabilito dalla norma UNI 10200 la quale prevede un chiaro criterio di ripartizione delle spese di riscaldamento. Naturalmente è sempre l’amministratore di condominio a dover attuare tale criterio di ripartizione.

In ambito condominiale, quindi, il soggetto responsabile per le attività di gestione, controllo e manutenzione è sempre l’amministratore di condominio, salvo che venga fatta una delega a un soggetto terzo responsabile (generalmente individuato nell’impresa specializzata). In tal caso è l’assemblea a conferire tale incarico mediante un contratto scritto e, di conseguenza, anche l’atto di assunzione di responsabilità da parte del terzo soggetto deve essere fatto in forma scritta.

In conclusione, è utile ricordare che quest’anno l’accensione degli impianti di riscaldamento va dal 15 ottobre al 1° dicembre, a seconda delle zone, mentre il periodo di spegnimento andrà dal 15 marzo al 15 aprile 2022.