Ripartizione delle spese condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario

ripartizione delle spese

In ambito condominiale la ripartizione delle spese è un punto molto importante. Ma quali sono le spese di pertinenza del nudo proprietario e quelle che invece deve sostenere l’usufruttuario?

Si parla di “usufrutto” come il diritto di un soggetto di godere di un bene di proprietà di altro soggetto. Nel caso specifico, ad esempio, di un immobile, l’usufruttuario (colui che gode dell’usufrutto) gode gratuitamente del bene appartenente ad un altro soggetto, ovvero il nudo proprietario. Quando si parla di “nuda proprietà” di un immobile o di un bene, infatti, ci si riferisce al a un caso di proprietà privata alla quale non si accompagna un diritto reale di godimento del bene cui è relativa. Proprio per questo motivo, in tal caso, si acquisisce il diritto di proprietà dell’immobile o del bene, ma non il diritto di usufrutto.

Chiaramente, la durata dell’usufrutto viene indicata nel relativo atto notarile e può essere o relativa a un periodo di tempo limitato, oppure vita natural durante, perciò sino a quando l’usufruttuario resterà in vita.

L’usufruttuario è obbligato a rispettare la destinazione economica del bene, quindi non può utilizzarlo per scopi differenti dai quelli cui è destinato e, inoltre, così come riportato nell’art. 1001 del codice civile “Nel godimento della cosa egli deve usare la diligenza del buon padre di famiglia.”

Sia l’usufruttuario che il proprietario sono tenuti a concorrere alle spese condominiali, ma in modo differente. In tal caso l’amministratore di condominio, per capire come comportarsi in materia di imputazione delle spese condominiali, dovrà fare riferimento agli artt. 1004 e 1005 c.c., norme specifiche in materia d’usufrutto.

L’art. 1004 c.c., rubricato “Spese a carico dell’usufruttuario”, stabilisce che:

Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell’usufruttuario. Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.

L’art. 1005 c.c., rubricato “Riparazioni straordinarie”, dispone che:

Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario. Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. L’usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l’usufrutto, l’interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.

In sostanza, quindi, le spese relative alla manutenzione ordinaria del condominio devono essere sostenute dall’usufruttuario, mentre le spese relative alla manutenzione straordinaria sono a carico del nudo proprietario.

Ma, in quest’ultimo caso c’è da evidenziare un importante aspetto, ovvero, se la delibera relativa a un intervento di manutenzione straordinaria è precedente rispetto all’atto di compravendita dell’immobile, la spesa non ricadrà sul nudo proprietario, ma ricadrà sul proprietario precedente dell’immobile, ovvero il venditore.

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