Uno dei momenti più delicati in ambito condominiale riguarda il passaggio di consegne dal vecchio al nuovo amministratore di condominio. Ma come avviene?
Quando si parla di passaggio di consegne nel settore condominiale si fa riferimento al passaggio della documentazione condominiale che l’amministratore che viene revocato o rassegna le proprie dimissioni deve fare all’amministratore entrante.
L’atto del passaggio di consegne, quindi, è un obbligo previsto dalla legge, un’operazione che consente al nuovo amministratore di prendere pieno possesso di tutta la documentazione inerente alla gestione del condominio.
Difatti, l’articolo 1129 del codice civile, al comma 8, stabilisce che:
Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
Come si evince, il sopra citato articolo del codice civile non stabilisce una tempistica precisa entro la quale effettuare il passaggio di consegne, tuttavia, l’Ordinanza del Tribunale di Firenze del 26/09/2017, in relazione a un condominio di grosse dimensioni, ha sancito che entro 30 giorni dal provvedimento giudiziale le parti dovevano fissare un primo incontro organizzativo, nel corso del quale pianificare i vari appuntamenti per consegnare tutta la documentazione del condominio. È possibile, quindi, nel caso di documentazione copiosa, fare il passaggio di consegne in più scaglioni, ma tenendo sempre a mente che questo deve essere fatto in tempistiche accettabili.
Al fine di evitare eventuali problemi è auspicabile che il passaggio della documentazione condominiale venga registrato con un atto scritto, elencando tutti i documenti scambiati tra i due amministratori. Tra i documenti fondamentali da consegnare al nuovo amministratore vi sono: i verbali delle varie assemblee, il regolamento condominiale, le tabelle millesimali e il codice fiscale del condominio, l’anagrafe condominiale, i contratti di appalto e i certificati di conformità degli impianti, la corrispondenza, le fatture e i vari documenti fiscali, i versamenti Inps, Inail e le buste paga e il documento di chiusura di cassa. La chiusura di cassa è molto importante e richiede una particolare attenzione, in modo da chiarire con esattezza quali sono i versamenti da eseguire e quali sono stati già eseguiti.
Può accadere che l’amministratore di condominio uscente non consegni la documentazione condominiale al nuovo amministratore, in tal caso, come stabilito dalla Cassazione con l’Ordinanza n. 18185/2021, il condominio può richiedere la consegna e agire giudizialmente nei suoi confronti, in quanto l’amministratore uscente, in questo caso, sta ponendo in essere un inadempimento contrattuale.
La Suprema Corte ha, infatti, ribadito che:
l’amministratore condominiale che sia cessato dall’incarico è tenuto a restituire tutta la documentazione in suo possesso ed afferente alla gestione condominiale, mediante riconsegna all’amministratore subentrante, ove l’assemblea abbia provveduto alla sua designazione – spiegando la relativa delibera di nomina efficacia anche nei confronti dei terzi, ai fini della rappresentanza sostanziale del condominio – ovvero al singolo condomino che gliene faccia richiesta, nel caso di mancata nomina del nuovo amministratore.
In caso di mancata consegna di tutta la documentazione o di parte di essa, il giudice potrà anche accogliere l’eventuale richiesta di risarcimento danni fatta dal condominio.
