Multiproprietà e Condominio

multiproprieta e condominio

Cos’è e come funziona la “multiproprietà”? Qual è il rapporto tra multiproprietà e condominio? Approfondiamo di seguito la tematica.

Una casistica particolare che può trovarsi in un condominio è quella della multiproprietà. Questa formula è particolarmente diffusa nelle località di villeggiatura ed è una tipologia di contratto che prevede l’acquisto congiunto di un immobile da parte di più soggetti che ne condividono la proprietà, ma potranno usufruirne solo in un determinato periodo dell’anno, in modo da creare una rotazione. Perciò il multiproprietario assume così la contitolarità dell’immobile, ma ha il diritto di goderne ad uso esclusivo solo per un periodo di tempo limitato.

Esistono diverse tipologie di multiproprietà: azionaria (acquisto da parte delle persone di quote della società proprietaria del complesso edilizio), immobiliare (acquisto da parte delle persone di quote di proprietà delle unità immobiliari) e alberghiera (ha come oggetto un albergo).  Il vantaggio dell’acquisto di una multiproprietà è legato soprattutto all’investimento iniziale, poiché chiaramente è più contenuto rispetto all’acquisto di un immobile in piena proprietà, pertanto il multiproprietario potrà godere di un bene ad un prezzo sicuramente ridotto. Proprio per questo motivazione questo tipo di soluzione è pensata maggiormente per l’acquisto di immobili destinati alle vacanze.

Per quanto riguarda le spese di gestione della multiproprietà queste riguardano due diverse gestioni: la gestione del singolo appartamento in comunione e l’amministrazione e gestione dell’edificio, o del condominio, nel quale si trova l’appartamento in comunione multiproprietaria. La lettura dell’art. 1117 c.c. chiarisce che la disciplina del condominio è applicabile anche agli edifici comprensivi di unità immobiliari in multiproprietà, anche se il rapporto tra multiproprietà e condominio può essere problematico.

Innanzitutto, è bene chiarire che gli edifici in multiproprietà possono anche non essere, a tutti gli effetti, edifici condominiali. Si pensi ad esempio agli edifici in multiproprietà azionaria, ossia quegli immobili che hanno come titolari una società, una formula che comunque in Italia non è affatto diffusa. Al contrario, la gran parte delle multiproprietà più diffuse in Italia prevedono l’unione di due regimi, ovvero quello della comunione e quello del condominio. Perciò, come già anticipato, la giurisprudenza ha stabilito che alla multiproprietà vanno applicate sia le norme sulla comunione, perché il singolo appartamento è in condivisione tra più soggetti, e sia le norme sul condominio, poiché le parti comuni sono, a loro volta, di proprietà di tutti i titolari di diritti sugli appartamenti stessi.

Per i motivi appena elencati, sarebbe opportuno che, oltre al regolamento condominiale che riguarda però le parti comuni dell’edificio, venisse definito anche un regolamento della comunione per ogni appartamento interessato, riportante regole chiare e definite che ogni contitolare è tenuto a rispettare, in modo che i rapporti tra comproprietari siano ben definiti. Il regolamento dovrebbe indicare sicuramente i criteri della turnazione e dovrebbe anche contenere regole precise, ad esempio, sull’utilizzo dei beni destinati all’uso comune o sulle pulizie.

Per quanto concerne, invece, il regolamento di condominio, oltre a disciplinare l’uso delle parti comuni o stabilire la ripartizione delle spese, con gli annessi diritti e doveri del multiproprietario, dovrà anche occuparsi di fissare il diritto di voto, poiché nel caso specifico delle multiproprietà, tutti i multiproprietari devono essere convocati all’assemblea, ma solo uno di loro avrà diritto di voto, perché trattasi di una singola unità immobiliare, perciò è importante che i comproprietari trovino un accordo. In mancanza di accordi, l’amministratore di condominio dovrà estrarre a sorte chi avrà diritto di voto.

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