Lavori di ristrutturazione e accesso al fondo del vicino

lavori di ristrutturazione

Quali sono le situazioni in cui è consentito l’accesso al fondo altrui? Qual è la normativa di riferimento e quali sono i limiti posti dalla stessa? Approfondiamo di seguito la tematica.

A causa di interventi di manutenzione alla facciata di uno stabile o interventi di ristrutturazione di un immobile, può accadere che l’amministratore di condominio, così come un proprietario di un fondo, si trovi nella situazione di dover richiedere l’accesso alla proprietà confinante per l’installazione di ponteggi ed impalcature.

A tal proposito, la normativa di riferimento è quella che disciplina l’accesso al fondo del vicino contenuta nell’art. 843 del codice civile, il quale recita:

Il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune. Se l’accesso cagiona danno, è dovuta un’adeguata indennità.

 

Si desume, quindi, che viene consentito il diritto di accesso e passaggio al fondo confinante per ciò che concerne l’edificazione di un’opera, ammesso che venga riconosciuta la reale necessità. È importante, quindi, sottolineare come l’accesso debba essere consentito solo per necessità e non per una mera questione di comodità nell’effettuazione dei lavori.

Come esplicitato chiaramente anche dalla Suprema Corte di Cassazione (Cass. n. 3494/75):

Ai fini della riconosciuta necessità, cui l’art. 843 c.c. subordina la concessione dell’accesso sul fondo altrui, occorre che il giudice del merito proceda ad una complessa valutazione della situazione dei luoghi, al fine di accertare se la soluzione prescelta (accesso e passaggio per un determinato fondo altrui) sia l’unica possibile o, tra più soluzioni, sia quella che consente il raggiungimento dello scopo (riparazione o costruzione) con minor sacrificio sia di chi chiede il passaggio, sia del proprietario del fondo che deve subirlo.

 

Inoltre, è necessario chiarire che data la finalità di costruzione o manutenzione, la possibilità di accedere al fondo confinante per l’installazione di ponteggi o impalcature è legalmente concessa solo per il periodo strettamente necessario all’esecuzione degli interventi previsti.

Il secondo comma dell’articolo sopra citato prevede che “se l’accesso cagiona danno, è dovuta un’adeguata indennità.” Due sono le sentenze esplicative pronunciate dalla Corte di Cassazione che consentono di precisare la questione relativa all’indennità.

La Sentenza della Cassazione Civile, Sez. VI-II, n.16776 del 21/06/2019 stabilisce che la liquidazione dell’indennità debba necessariamente ricondursi al “concorso di elementi dai quali si possa desumere, anche in via presuntiva, che un danno si sia prodotto”, non risultando sufficiente, a tale scopo, la semplice occupazione del fondo, per il tempo strettamente necessario all’esecuzione dei lavori. Di contro, può costituire motivo di risarcimento l’eventuale occupazione del fondo per tempi incompatibili con quelli strettamente necessari all’esecuzione degli interventi. (cfr. Cass. Civ. Sez. II, 27.1.2009 n.1908)