La prorogatio imperii in materia condominiale

prorogatio imperii

Vi sono alcune casistiche in cui all’amministratore di condominio viene concessa la possibilità di poter conservare ed esercitare i suoi poteri in prorogatio. Ma come funziona la prorogatio imperii in ambito condominiale?

L’amministratore di condominio può esercitare i suoi poteri per tutta la durata del suo incarico. L’art. 1129, comma 10 del codice civile stabilisce che:

“L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.

Resta, comunque, ferma la possibilità dell’assemblea condominiale di disporre la revoca dell’incarico in qualsiasi momento. Difatti a questo proposito, il suddetto articolo del codice civile chiarisce che:

“La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.”

Alla fine del mandato di gestione, causato quindi da revoca o dimissioni, l’assemblea è tenuta a deliberare o sulla conferma dell’amministratore uscente, oppure sulla nomina di un nuovo amministratore; in ogni caso il quorum richiesto è quello indicato dall’art. 1136 del codice civile, ovvero la maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore millesimale dell’edificio. A tal proposito, però, può accadere che, a causa del mancato raggiungimento del quorum indicato, l’assemblea non riesca a nominare, confermare o revocare l’amministratore.

Come si può procedere in quest’ultimo caso?

Le opzioni sono due:

  1. Ogni singolo condomino ha la possibilità di rivolgersi all’autorità giudiziaria chiedendo la nomina, tramite decreto, di un amministratore di condominio “giudiziale”;
  2. L’amministratore di condominio uscente prosegue nell’esercizio dei suoi poteri e delle sue funzioni fino alla conferma o alla nomina di un nuovo amministratore. In questo caso si parla di “prorogatio imperii”

In materia condominiale, la Suprema Corte di Cassazione (sentenza n. 18660/2012) ha stabilito che:

l’istituto della prorogatio imperii è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell’opera dell’amministratore. Ne consegue che l’amministratore di condominio, o come nella specie, di altro tipo di comunione, la cui nomina sia stata dichiarata invalida continua ad esercitare legittimamente, fino all’avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza dei comproprietari.”

Alla base del suddetto principio vi è chiaramente la necessità di garantire al condominio una continuità nella sua gestione, difatti all’amministratore in prorogatio vengono riconosciuti gli stessi poteri dell’amministratore “ordinario”.

A tal proposito, l’art. 1129, ottavo comma c.c., modificato dalla legge di riforma 220/2012, chiarisce che:

Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.”

Nello specifico, quindi, l’amministratore di condominio in prorogatio dovrà:

  • provvedere in tempo ragionevole ad effettuare il passaggio di consegna
  • preservare la conservazione delle parti comuni, soprattutto nei casi di interventi urgenti
  • procedere al recupero crediti
  • curare l’amministrazione ordinaria
  • rappresentanza attiva e passiva del Condominio

Da quanto appena descritto si evince che questa prosecuzione delle funzioni dell’amministratore in prorogatio è chiaramente temporanea, una situazione provvisoria destinata a risolversi in un breve periodo di tempo.

Difatti, la mancata consegna della documentazione condominiale da parte dell’amministratore in prorogatio, integra il reato di appropriazione indebita, perciò, il nuovo amministratore potrà agire legittimamente per il recupero coattivo dei documenti condominiali e proporre l’azione civile per il risarcimento del danno.