Fallimento del condòmino e recupero delle spese condominiali

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Qual è la procedura che l’amministratore di condominio deve seguire nel caso del fallimento di un condòmino? E come funziona il recupero delle spese condominiali? Approfondiamo di seguito l’argomento.

Trattando la tematica del fallimento in ambito condominiale, il primo punto da chiarire è che il condominio di per sé, non essendo un soggetto dotato di personalità giuridica, non può fallire, ma può essere coinvolto in una procedura di fallimento nel caso in cui uno o più condòmini falliscano. A tal proposito è corretto parlare di fallimento del condòmino.

Nel caso appena descritto, l’amministratore di condominio dovrà relazionarsi non più direttamente con il condòmino coinvolto, bensì con un nuovo soggetto individuato nel curatore del fallimento e dovrà adoperarsi per individuare la corretta procedura per il recupero delle spese condominiali anteriori e successive alla dichiarazione di fallimento.

Difatti, frequentemente la dichiarazione di fallimento viene preceduta da una situazione di morosità che coinvolge il condòmino fallito, pertanto l’amministratore di condominio dovrà sottoscrivere e presentare la domanda di insinuazione al passivo nei 30 giorni precedenti alla prima udienza fissata per l’esame dello stato passivo dinanzi al giudice del fallimento. È bene chiarire che la domanda di insinuazione al passivo può essere presentata direttamente dall’amministratore, in qualità di rappresentante legale del condominio, senza quindi doversi rivolgere ad un avvocato. Tale domanda andrà integrata con tutti i documenti necessari per dimostrare il credito, quindi le copie dei rendiconti approvati dall’assemblea per quanto riguarda le spese condominiali non pagate.

La domanda, inoltre, dovrà rispettare una serie di requisiti, contenuti nell’art. 93 Legge fallimentare, quali: l’indicazione della procedura e le generalità del creditore (ovvero il condominio) che presenta la domanda e la somma richiesta, distinguendo tra le spese straordinarie e le spese ordinarie. La distinzione delle spese è importante, poiché quelle straordinarie verranno ammesse in via privilegiata, mentre per quanto riguarda le spese ordinarie, queste verranno ammesse in via chirografaria. Vale la pena ricordare che la domanda di insinuazione al passivo deve essere presentata in via telematica oppure con qualsiasi altro mezzo di trasmissione purché sia possibile fornire la prova della ricezione, così come stabilito dal sopracitato art. 93. Nel caso in cui il condominio non venisse a conoscenza del fallimento di uno dei condòmini entro i termini previsti per la domanda di ammissione al passivo, vi è la possibilità di presentare una proposta di domanda tardiva, avvalendosi però delle prestazioni di un avvocato.

Senza dubbio la situazione appena descritta è molto delicata per l’amministratore di condominio, poiché, nel caso in cui non avesse svolto in modo preciso e puntuale tutte le attività che attengono al suo ruolo, è molto probabile che possa andare incontro a spiacevoli conseguenze, specie dopo aver presentato la dichiarazione di un fallimento del condòmino moroso.

Per quanto concerne i crediti sorti successivamente alla dichiarazione della domanda, non essendo ancora noti, non possono essere pretesi con la domanda di insinuazione al passivo, pertanto la loro ammissione ed il relativo pagamento verranno disposti dal giudice direttamente su istanza del curatore, il quale verrà informato dall’amministratore di condominio riguardo le varie spese approvate dall’assemblea. In tal caso, la riforma del condominio (Legge 220/2012), ha chiarito che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, nonché quelle relative alle innovazioni, vanno ammesse nella procedura fallimentare come prededuzioni, ovvero esse dovranno essere pagate prima di pagare qualsiasi altro credito.

Una volta pronunciata dal giudice la sentenza dichiarativa di fallimento, il curatore subentrerà al condòmino fallito, esercitando diritti e doveri riguardanti la proprietà dell’immobile e ciò significa che dovrà essere convocato in assemblea, avrà diritto di voto nelle delibere e sarà tenuto al pagamento della quota di spese di gestione successiva alla dichiarazione di fallimento. Chi acquisterà l’alloggio del condòmino fallito, salvo che l’ordinanza di vendita non escluda il pregresso, dovrà pagare i contributi non corrisposti dal condòmino fallito per ciò che concerne l’anno in corso e l’anno precedente, così come stabilito dall’art. 63 delle Disposizioni di attuazione.

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