Delibere condominiali: qual è la differenza tra delibere nulle e annullabili?

Per procedere con l’impugnazione di una delibera condominiale è fondamentale capire la distinzione tra delibere nulle e delibere annullabili e quali sono i termini previsti dalla legge.

La delibera condominiale non è altro che la decisione presa dai condòmini durante l’assemblea di condominio in merito a questioni di vario genere che riguardano il condominio. Purché venga ritenuta legalmente valida, la delibera condominiale deve essere trascritta nel verbale assembleare, ovvero il documento formale in cui sono riportate le attività poste in essere nel corso dell’assemblea e quelle rilevanti giuridicamente.

Può accadere, però, che non tutti i condòmini siano concordi con la scelta adottata dall’assemblea, di conseguenza si pone, quindi, la possibilità di impugnazione di una delibera assembleare, anche se è importante ricordare che non tutte le delibere assembleari possono essere impugnate.

L’impugnazione di una delibera è l’atto di un condomino che si ritiene danneggiato da una delibera assunta nel corso dell’assemblea di condominio. A tal proposito è bene specificare che le delibere che contrastano il regolamento di condominio o la legge, sono considerate “viziate”.

Le delibere “viziate” possono essere di due tipi, nulle e annullabili:

  • delibere nulle, ovvero quelle in cui il contrasto con la legge o il regolamento condominiale è molto grave. Si tratta di quelle delibere prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito, quelle con oggetto che non rientra tra le competenze dell’assemblea, quelle invalide in relazione all’oggetto e quelle che incidono sui diritti dei condòmini rispetto a cose o beni comuni oppure sulla proprietà esclusiva di ogni condomino.
  • delibere annullabili, quelle in cui il contrasto con la legge o con il regolamento di condominio è di portata minore, pur causando un danno a uno o più condòmini. In tal caso si tratta di delibere con vizi relativi alla costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore da quella indicata dalla legge o dal regolamento, quelle affette da vizi formali o da irregolarità nel procedimento di convocazione.

A differenza delle delibere nulle, quelle annullabili si ritiene che potrebbero essere sanate per effetto di un’accettazione tacita da parte dei condòmini che non provvedono all’impugnazione.

Questa differenziazione è molto importante per ciò che riguarda l’impugnabilità.

Difatti, le delibere nulle possono essere contestate in qualsiasi momento, anche dopo anni dalla loro adozione, e può essere richiesto l’annullamento delle votazioni.

Le delibere annullabili, invece, devono essere impugnate entro 30 giorni che, per gli assenti, decorrono dalla data di comunicazione del verbale, mentre per gli astenuti e i dissenzienti iniziano a decorrere dal giorno della deliberazione. Nel caso in cui la delibera non dovesse essere impugnata nei termini previsti, essa vincola tutti i condòmini (compresi gli assenti e i contrari) e non potrà più essere messa in discussione.

Quanto appena detto ha un effetto notevole anche in merito ad un’eventuale richiesta di pagamento, poiché, nel caso delle delibere nulle è possibile presentare opposizione a decreto ingiuntivo anche se non ci si è opposti prima alla delibera e questo proprio perché non vi sono termini massimi entro i quali agire.

Inoltre, è importante ricordare che le delibere impugnate si presumono legittime fino a quando il Giudice accerta la loro illegittimità, ma, dal momento in cui l’esecuzione di una delibera potrebbe causare danni difficilmente rimediabili al soggetto che l’ha impugnata, quest’ultimo può richiedere al Giudice la sospensione dell’efficacia della delibera. Tale richiesta può essere effettuata mediante un’istanza dopo o contestualmente all’impugnazione, o in alternativa prima dell’impugnazione attraverso un ricorso al Tribunale per ottenere la sospensione della delibera in via cautelare.