Cos’è e come avviene lo scioglimento del condominio

scioglimento del condominio

Affinché possa aver luogo lo scioglimento di un condominio, il presupposto necessario è che le unità immobiliari che compongono l’edificio o il gruppo di edifici, abbiano caratteristiche di autonomia.

Non è raro, in ambito immobiliare, sentir parlare di scioglimento del condominio, ovvero la cessazione del regime condominiale relativamente ad una porzione di edificio o ad uno o più edifici.

Ad esempio, può accadere che la gestione di un grosso condominio, composto però da edifici indipendenti, diventi piuttosto impegnativa e quindi, in questa ipotesi, è possibile pensare a uno scioglimento del condominio.

Da un punto di vista legislativo, gli art. 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del codice civile trattano la tematica dello scioglimento del condominio. L’art. 61 c.c. stabilisce che:

Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

Si evince, quindi, come per lo scioglimento del condominio la condizione essenziale sia quella relativa all’autonomia. A tal proposito si è anche pronunciata, svariate volte, la Corte di Cassazione affermando il principio secondo il quale lo scioglimento del condominio di un edificio, o di un gruppo di edifici, appartenenti per piani o porzioni a proprietari diversi, può far sì che vengano costituiti dei condomini separati, sebbene alcune cose restino in comune.

È importante sottolineare che il requisito fondamentale è quello dell’autonomia strutturale, condizione che può verificarsi anche tra le ali che compongono un unico edificio. In mancanza dell’autonomia strutturale, infatti, non è permesso sciogliere il condominio.

L’art. 61 c.c. prosegue stabilendo che:

Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’art. 1136 del codice, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.

Una volta deliberato lo scioglimento del condominio, la procedura di separazione avviene in automatico e la spesa per attuare lo scioglimento andrà ripartita tra tutti i proprietari, così come stabilito dall’art. 1123 del codice civile.

Il citato art. 62 delle disposizioni di attuazione del codice civile, interviene sulla materia stabilendo che:

La disposizione del primo comma dell’articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’art. 1117 del codice

e prosegue chiarendo che:

Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’art. 1136 del codice stesso.

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