Cosa rischia l’amministratore di condominio che non effettua l’aggiornamento annuale?

L’8 ottobre è la data di scadenza dell’aggiornamento annuale degli amministratori di condominio. Vediamo, quindi, quali sono i rischi per gli amministratori che non effettuano i corsi di aggiornamento obbligatori.

L’art. 71-bis disp. att. c.c., introdotto dalla legge n. 220/2012 di riforma del condominio, ha stabilito una serie di requisiti per ciò che riguarda lo svolgimento della professione di amministratore di condominio. La norma fa riferimento a due importanti obblighi per l’amministratore:

  • aver partecipato ad un corso di formazione iniziale;
  • effettuare annualmente la formazione periodica attraverso i corsi di aggiornamento professionale.

In mancanza di questi due obblighi fondamentali, l’amministratore di condominio non può svolgere la professione, in quanto viola la legge. È bene chiarire che l’obbligo di formazione iniziale e periodica è valido solo quando sono soggetti terzi (o società) a svolgere l’incarico, poiché, se i compiti di amministratore vengono delegati a uno de condòmini che vive nello stabile, la formazione non è necessaria.

Chiaramente, però, date le numerose responsabilità civili e penali in capo all’amministratore di condominio, è sempre consigliabile incaricare un professionista che abbia una formazione adeguata e completa, e che, soprattutto, sia sempre aggiornato, data la continua evoluzione normativa sulla materia.

Per ciò che concerne la formazione iniziale, ricordiamo che l’art. 5, comma 1 del Decreto Ministeriale del 13 agosto 2014 n. 140, stabilisce che:

Il corso di formazione iniziale ha una durata di almeno 72 ore e si articola, nella misura di un terzo della sua durata effettiva, secondo moduli che prevedono esercitazioni pratiche.

Per quanto concerne la formazione periodica, il sopracitato art. 5, comma 2, stabilisce che:

Gli obblighi formativi di aggiornamento hanno una cadenza annuale. Il corso di aggiornamento ha una durata di almeno 15 ore e riguarda elementi in materia di amministrazione condominiale, in relazione all’evoluzione normativa, giurisprudenziale e alla risoluzione di casi teorico-pratici.

La cadenza annuale va dal 9 ottobre di ogni anno fino all’8 ottobre dell’anno successivo.

L’assemblea di condominio ha il potere di richiedere all’amministratore incaricato, in qualsiasi momento, il corretto adempimento dei suddetti obblighi, attraverso l’esibizione degli appositi attestati che vengono rilasciati sia per la formazione iniziale e sia per quella periodica annuale.

Inoltre, data l’imperatività dell’art. 71-bis disp. att. c.c., il condominio non potrà mai nominare un amministratore che si dimostra non in regola con gli obblighi sopra citati. In questo caso, difatti, la nomina di un amministratore non in regola sarà nulla o annullabile, in quanto trattasi di soggetto sfornito, sin dall’inizio, dei requisiti richiesti dalla legge.

Nel caso in cui l’amministratore incaricato non frequentasse periodicamente i corsi di aggiornamento, e, quindi, non fornisse all’assemblea la documentazione richiesta e necessaria (attestati di corsi di aggiornamento annuali), i condòmini possono rivolgersi al Tribunale per ottenere la revoca giudiziale dell’amministratore in questione.

Si comprende bene come l’aggiornamento periodico, diventando un obbligo legislativo, interessa in modo trasversale tutti gli amministratori di condominio, anche quelli che svolgono la propria attività sin da prima che la legge entrasse in vigore.

Indubbiamente, il controllo esercitato dai condòmini, che ormai stanno acquisendo sempre più consapevolezza dei propri diritti, è il modo più immediato per scoprire se l’amministratore incaricato stia commettendo queste gravi irregolarità, pertanto, è doveroso chiarire a coloro che vogliono praticare questo tipo di professione, i rischi che corrono non adempiendo agli obblighi richiesti.