Condominio: il sequestro penale preventivo e le principali cause di conflitto con il costruttore

sequestro penale preventivo

Italia Didacta propone un nuovo corso di aggiornamento online dedicato agli amministratori di condominio per approfondire le tematiche del sequestro penale preventivo in ambito condominiale e delle principali cause di conflitto tra condominio e costruttore.

In alcuni casi può accadere che un condominio sia coinvolto in vicende penali e ciò avviene quando l’intero edificio finisce sotto la lente dell’autorità giudiziaria. In questi casi si parla di sequestro penale preventivo, contemplato nell’art. 321 del codice di procedura penale, rubricato “Oggetto del sequestro preventivo”.

Il comma 1 del suddetto articolo stabilisce che:

Quando vi è pericolo che la libera disponibilità di una cosa pertinente al reato possa aggravare o protrarre le conseguenze di esso ovvero agevolare la commissione di altri reati, a richiesta del pubblico ministero il giudice competente a pronunciarsi nel merito ne dispone il sequestro con decreto motivato. Prima dell’esercizio dell’azione penale provvede il giudice per le indagini preliminari.

Come si evince, si tratta di una misura cautelare attribuita al pubblico ministero ed al giudice penale applicabile in relazione a qualsiasi tipo di reato, comprese le contravvenzioni. La finalità di un sequestro preventivo, in quanto misura cautelare reale, è quella di evitare l’aggravamento di un reato o la protrazione delle conseguenze dello stesso, oppure, ancora, evitare la commissione di ulteriori reati. A seconda del caso è il giudice penale a modulare la misura cautelare. Per quanto riguarda il sequestro di un edificio condominiale, il giudice civile non può fare altro che limitarsi a constatare la sussistenza della misura e a chiarire gli effetti che questa avrà sull’organizzazione del condominio.

È importante evidenziare che il sequestro penale preventivo, infatti, che ha per oggetto le unità immobiliari di proprietà esclusiva e le parti comuni di un condominio, per le quali viene nominato un custode, colpisce sia i diritti e le facoltà individuali inerenti al diritto di condominio, sia le attribuzioni dell’amministratore e sia i poteri conferiti in assemblea in materia di gestione delle parti e dei beni comuni. Ne consegue, quindi, la concentrazione nella figura del custode di tutte le facoltà precedentemente spettanti all’assemblea, all’amministratore del condominio ed ai singoli condòmini in relazione alla gestione del bene.

Un’altra questione spinosa che riguarda il condominio è quella inerente ai possibili conflitti che possono emergere tra condomini e costruttori. Difatti, attraverso un’analisi giurisprudenziale è emerso che questo tipo di problematica non è affatto rara. Del resto c’è da considerare che molto spesso colui che ha costruito l’edificio impone la nomina dell’amministratore o costringe i condòmini ad accettare regolamenti condominiali che contengono clausole di esonero delle spese o, ancora, non realizza opere per la collettività condominiale previste dalla legge. Ciò che emerge però, a tal proposito, è che il conflitto più ricorrente è quello legato alla presenza di vizi gravi nelle parti comuni e/o esclusive.

La giurisprudenza ritiene ormai gravi tutti quei vizi e alterazioni che riducono il godimento del bene nella sua globalità, menomando, quindi, il godimento del bene o dell’opera da parte di chi ha il diritto a farne uso. Perciò, tra i gravi difetti dell’edificio non vi sono solo quelli che incidono sulla struttura, ma anche i vizi costruttivi che incidono sul normale godimento della cosa.

In presenza di tali problemi si impone un’azione di responsabilità per gravi difetti nei confronti del costruttore o appaltatore, per cui è abilitato, oltre ai condomini, l’amministratore del condominio non essendo necessaria una delibera autorizzativa della collettività condominiale. L’amministratore di condominio, perciò, anche senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, è legittimato a proporre l’azione contro il costruttore, al fine di rimuovere i gravi difetti inerenti alla costruzione e che possono porre in pericolo la sicurezza dell’edificio condominiale.

Per approfondire le suddette tematiche Italia Didacta propone un nuovo corso di aggiornamento online dal titolo “Il sequestro penale e preventivo e le principali cause di conflitto tra costruttore e condominio” dedicato a tutti gli amministratori di condominio. Si tratta di un corso suddiviso in due video lezioni.

La prima video lezione si incentra sul sequestro penale preventivo, sul condominio danneggiato e il risarcimento del danno, sulla contrattazione delle locazioni commerciali e sulla nullità e annullabilità delle delibere assembleari per la ripartizione spese non conformi alla legge.

La seconda video lezione tratta, invece, le principali cause di conflitto tra condominio e costruttore, le questioni controverse legate al cappotto termico sulle facciate, l’uso esclusivo del lastrico solare, il contratto di leasing e la riconsegna dell’immobile e l’assenza di richiesta di specifica delle spese da parte del conduttore.

Tenuto dall’Avv. Alessia Laterza, il nuovo corso online permetterà al corsista, previo superamento dell’esame finale, di acquisire n° 4 crediti formativi professionali validi per la formazione annuale.

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