Chi paga i danni per le infiltrazioni dal lastrico solare?

Tra le tante questioni condominiali vi è anche quella inerente ai danni provocati dalle infiltrazioni derivanti dal lastrico solare. In tal caso è importante capire chi dovrà risponderne e come andranno ripartite le spese di riparazione.

Il lastrico solare è la superficie superiore di un edificio, ovvero quell’area che funge da copertura di un condominio, ad esempio, difatti, si differenzia dal tetto in quanto la superficie del lastrico solare è piana e calpestabile.

L’art. 1117 c.c. “Parti comuni dell’edificio”, al comma 1, stabilisce che rientrano tra le parti comuni:

Tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate

salvo che il titolo d’acquisto non disponga diversamente.

Pertanto, a meno che il lastrico solare non sia di proprietà esclusiva di un solo soggetto, questo è di proprietà condominiale, quindi tutti i condòmini sono tenuti a partecipare alle spese che attengono ad esso, ciascuno in proporzione ai millesimi di proprietà posseduti.

Di conseguenza, lì dove vi sono dei danni, la responsabilità del lastrico solare è da imputarsi al condominio, il quale dovrà rispondere anche nei riguardi della persona danneggiata.

È importante, però, citare l’art. 1126 c.c. il quale stabilisce che:

Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Inoltre, a livello legislativo, anche nel caso in cui il lastrico solare sia di proprietà esclusiva di un solo condomino, è comunque parte della struttura che interessa l’edificio, pertanto l’assemblea ha il potere di deliberare eventuali interventi conservativi e di manutenzione.

Difatti, la Corte di Cassazione, con la recente Ordinanza n.6816 dell’11 marzo 2021, ha ribadito la corresponsabilità di condominio e proprietario esclusivo del lastrico solare nel caso in cui le infiltrazioni d’acqua provengano dal lastrico per la sua mancata manutenzione.

Secondo la Corte di Cassazione, infatti, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza) non sia comune a tutti i condòmini, per i danni causati dalle infiltrazioni d’acqua nell’appartamento sottostante, devono rispondere sia il proprietario esclusivo, in qualità di custode del bene, e sia il condominio, in forza degli obblighi assunti relativamente alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell’edificio.

Per quanto concerne le spese di riparazione o ricostruzione, quindi, il criterio è quello precedentemente menzionato, ovvero, un terzo delle spese sarà a carico del proprietario esclusivo, mentre i restanti due terzi saranno a carico del condominio.