Vita in Condominio

Condominio: cosa fare nel caso di un’autoclave rumorosa?

Tra i tanti problemi che possono sfociare in liti tra condòmini vi è sicuramente quello relativo all’installazione di un’autoclave rumorosa. Cosa si può fare in questo caso? L’installazione di un’autoclave garantisce una disponibilità costante dell’acqua e risolve il problema della bassa pressione che purtroppo affligge alcune abitazioni anche all’interno degli edifici condominiali. Uno dei lati negativi di questa tipologia di soluzione è però quello legato al rumore, spesso molto fastidioso, proveniente dall’elettropompa che consente il funzionamento della stessa autoclave. Purtroppo, questo tipo di situazione, può generare discussioni o vere e proprie liti tra i proprietari ed inoltre, nel caso in cui l’impianto dovesse essere ubicato in un locale condominiale, la problematica coinvolge l’intero edificio condominiale, nonché l’amministratore di condominio. Diverso è se l’autoclave che genera rumore si trova all’interno di un locale privato, a quel punto la problematica non andrà a coinvolgere l’amministratore, in quanto non ha alcun tipo di responsabilità o competenza per intervenire in una questione in cui il condominio non è coinvolto. [...] Leggi Tutto...

Sostituzione delle persiane in condominio: regole e norme

Quali sono le regole da rispettare e le norme da tenere in considerazione per la sostituzione delle persiane del proprio appartamento in condominio? Quando il proprietario di un immobile sito all’interno di un condominio decide di effettuare dei lavori per sostituire le persiane del proprio appartamento, deve tenere a mente che questo tipo di intervento necessita di approvazioni e autorizzazioni da parte del condominio. Sostanzialmente, i limiti riferiti alla sostituzione di imposte e persiane sono due: innanzitutto questo tipo di intervento non deve pregiudicare la stabilità e la sicurezza dell’edificio e, inoltre, non può incidere sull’estetica dello stabile. A tal proposito, l’articolo 1122 del codice civile, stabilisce che: Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio. La giurisprudenza, con numerose sentenze, ha chiarito che il concetto di “danno” stabilendo che non è esclusivamente da riferirsi ad un danno materiale, bensì è considerato “danno” anche ledere il decoro architettonico di un edificio, [...] Leggi Tutto...

Animali domestici in condominio: quali sono le regole da seguire?

Può essere vietata la detenzione degli animali domestici in condominio? Quali sono gli obblighi previsti per i proprietari? Approfondiamo di seguito l’argomento. La Riforma del Condominio avvenuta con la legge n. 202/2012 ha regolamentato la presenza di animali domestici all’interno dei condomini, difatti l’articolo 1138 del codice civile “Regolamento di condominio” nel quale viene specificato che: “Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.” Questa disposizione normativa è stata creata chiaramente per tutelare il legame affettivo che generalmente si instaura tra uomo e animale. Esiste solo un caso in cui potrebbe essere inserito nel regolamento condominiale la detenzione di animali in casa, ma si tratta di un regolamento condominiale che dovrebbe essere approvato all’unanimità sia in assemblea che al momento della stipula degli atti di acquisto dei singoli appartamenti, casistica comunque molto rara. In generale, un regolamento condominiale non può stabilire limiti o divieti per ciò che concerne la proprietà esclusiva dei condòmini, difatti, l’unico caso in cui ad un [...] Leggi Tutto...

Quali sono le funzioni del Revisore Contabile Condominiale?

È necessario che un condominio abbia sempre tutti i conti in regola dunque spesso si ricorre alla figura del revisore condominiale per verificarne la correttezza. Approfondiamo nomina e funzione di questa importante figura professionale. La figura professionale del revisore contabile condominiale, come sappiamo, è stata introdotta dall’art. 1130 bis del codice civile “Rendiconto Condominiale”, il quale stabilisce che: Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra [...] Leggi Tutto...

Potabilità dell’acqua in condominio e responsabilità dell’Amministratore

L’Amministratore di Condominio può essere considerato responsabile della possibile contaminazione dell’acqua in condominio? Approfondiamo di seguito la tematica. Una delle questioni più discusse in ambito condominiale è quella legata alle responsabilità dell’amministratore circa il controllo sulla potabilità dell’acqua in condominio. Legalmente, l’acqua si definisce “potabile” quando può essere utilizzata per uso domestico o bevuta dall’uomo, senza alcun pericolo per la propria salute. A tal proposito, difatti, è risaputo che l’acqua può contenere sostanze inquinanti e di conseguenza nocive per l’uomo, pertanto, è estremamente importante, anche nei condomini, porre un’attenzione particolare alla potabilità dell’acqua che viene usata all’interno delle abitazioni, ma anche negli spazi comuni condominiali, si pensi semplicemente alla pulizia degli stessi spazi o all’acqua destinata ad innaffiare le piante dei giardini condominiali. A livello giurisprudenziale, in termini di responsabilità legate alla potabilità dell’acqua, il d.lgs. 31/2001, disciplina la qualità delle acque destinate al consumo umano, con lo scopo di proteggere e tutelare la salute umana dagli effetti negativi che derivano dalla contaminazione delle acque. [...] Leggi Tutto...

Parcheggio condominiale: ecco le regole da osservare

Quali regole possono essere inserite nel regolamento condominiale in merito al corretto utilizzo del parcheggio condominiale? Quali decisioni possono essere stabilite in assemblea? Molto spesso all’interno dei condomini vi sono degli spazi non edificati che possono essere destinati alla funzione di parcheggio delle automobili dei condòmini. Salvo situazioni particolari, solitamente il cortile condominiale è proprietà di tutti i condòmini e ciò significa che nessuno è legittimato ad escludere gli altri dal godimento di questo spazio. A tal proposito, il riferimento normativo che disciplina la funzione e l’utilizzo del cortile condominiale è l’articolo 1117 c.c. “Parti comuni dell’edificio” il quale stabilisce che: Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: (…) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune. [...] Leggi Tutto...

Ripartizione delle spese di riscaldamento in condominio

Approfondiamo di seguito le novità riguardanti la ripartizione delle spese di riscaldamento in ambito condominiale. L’arrivo della stagione autunnale porta con sé le prime giornate fredde ed il desiderio di riaccendere i termosifoni. In alcune zone d’Italia questi sono stati già riattivati dal 15 ottobre, mentre in altre regioni italiane la data di accensione è quella del 15 novembre. A tal proposito, però, è bene approfondire e informarsi sulle novità del 2020 relative alle spese di riscaldamento in condominio. Il Decreto Legislativo n. 73 del 14 luglio 2020 “Attuazione della direttiva (UE) 2018/2002 che modifica la direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica”, in vigore dal 29 luglio, ha introdotto modifiche e novità riguardo la ripartizione delle spese energetiche degli edifici condominiali serviti da impianto centralizzato o da teleriscaldamento/teleraffreddamento. Cambiano, quindi, le regole che riguardano i parametri della ripartizione. La novità più importante dal D.lgs. 73/20 riguarda l’eliminazione di ogni riferimento alla norma UNI 10200, la quale aveva creato problemi e squilibri in riferimento alla ripartizione delle spese. Difatti, [...] Leggi Tutto...

Condominio: chi paga la manutenzione dei balconi pericolanti?

Nel caso di balconi aggettanti pericolanti, a chi spettano le spese di manutenzione e messa in sicurezza? La questione dei balconi in condominio è sempre molto dibattuta in ambito giurisprudenziale, soprattutto per quanto concerne la problematica relativa alla messa in sicurezza di balconi pericolanti. Questo genere di problematica determina spesso contrasti durante le assemblee di condominio, in riferimento soprattutto al soggetto che deve sostenere le spese della manutenzione e della messa in sicurezza. È bene chiarire che, il caso che andremo ad approfondire, è quello dei cosiddetti “balconi aggettanti”, ovvero quei balconi che si affacciano al di là della linea perpendicolare della facciata del condominio e che, quindi, rappresentano un prolungamento dell’unità immobiliare corrispondente. In tal caso, questi appartengono esclusivamente al proprietario dell’unità immobiliare, essendo quindi di proprietà privata, pertanto, tutte le spese di manutenzione andranno a gravare sul proprietario che dovrà farsene carico. Graveranno su tutto il condominio, invece, le spese legate al ripristino degli elementi decorativi e architettonici (ad esempio fregi, rifiniture, fioriere, [...] Leggi Tutto...

Qual è il ruolo dell’amministratore nell’assunzione del portiere condominiale?

Il portiere condominiale viene assunto come dipendente del condominio stesso per svolgere precisi compiti. Approfondiamo insieme l'argomento. Una delle figure che operano all’interno del condominio è quella del portiere condominiale, anche se purtroppo, negli ultimi anni, questa figura è venuta meno nella maggior parte degli edifici, soprattutto per questioni economiche. Di fatto, il portiere svolge svariate mansioni quali: vigilare e custodire l’edificio attraverso il controllo delle persone che vi accedono, distribuire la posta ordinaria, occuparsi della semplice manutenzione per interventi che non richiedono una specializzazione, vigilare sull’uso delle cose comuni ed accertarsi che vengano rispettate le norme stabilite nel regolamento e, più in generale, adempiere ai compiti stabiliti e impartiti dall’amministratore di condominio. Il rapporto di lavoro per quanto concerne il portiere è abbastanza singolare, poiché questa figura, assunta tramite contratto di lavoro subordinato, è un dipendente del condominio, ovvero il datore di lavoro è un insieme di proprietari rappresentati dall’amministratore di condominio. Ma come funziona la nomina del portiere di un condominio? Dopo aver [...] Leggi Tutto...

Affitti brevi e condominio

Il rapporto tra chi abita i condomini e i proprietari che decidono di affittare i loro immobili per brevi periodi, non è mai semplice. Approfondiamo di seguito quali sono le regole da rispettare in queste situazioni. La stagione estiva è sinonimo di vacanza, proprio per questo motivo, molti proprietari di immobili decidono di locare ai turisti alcuni appartamenti di loro proprietà per brevi periodi. Ma quali sono i limiti e le regole da rispettare se l’appartamento in questione si trova all’interno di un condominio? La normativa che fa riferimento alle locazioni brevi è ricavabile dall’art. 4 del DL 50/17 il quale definisce le locazioni brevi come: “contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni”. Inoltre, la Corte di Cassazione con la Sentenza 24707/2014 si è espressa riguardo gli appartamenti locati come casa vacanze che si trovano all’interno di un condominio e, a questo proposito, ha stabilito che: “affittare per brevi periodi una camera o un appartamento non comporta [...] Leggi Tutto...