Vita in Condominio

Quali sono le funzioni del Revisore Contabile Condominiale?

È necessario che un condominio abbia sempre tutti i conti in regola dunque spesso si ricorre alla figura del revisore condominiale per verificarne la correttezza. Approfondiamo nomina e funzione di questa importante figura professionale. La figura professionale del revisore contabile condominiale, come sappiamo, è stata introdotta dall’art. 1130 bis del codice civile “Rendiconto Condominiale”, il quale stabilisce che: Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra [...] Leggi Tutto...

Potabilità dell’acqua in condominio e responsabilità dell’Amministratore

L’Amministratore di Condominio può essere considerato responsabile della possibile contaminazione dell’acqua in condominio? Approfondiamo di seguito la tematica. Una delle questioni più discusse in ambito condominiale è quella legata alle responsabilità dell’amministratore circa il controllo sulla potabilità dell’acqua in condominio. Legalmente, l’acqua si definisce “potabile” quando può essere utilizzata per uso domestico o bevuta dall’uomo, senza alcun pericolo per la propria salute. A tal proposito, difatti, è risaputo che l’acqua può contenere sostanze inquinanti e di conseguenza nocive per l’uomo, pertanto, è estremamente importante, anche nei condomini, porre un’attenzione particolare alla potabilità dell’acqua che viene usata all’interno delle abitazioni, ma anche negli spazi comuni condominiali, si pensi semplicemente alla pulizia degli stessi spazi o all’acqua destinata ad innaffiare le piante dei giardini condominiali. A livello giurisprudenziale, in termini di responsabilità legate alla potabilità dell’acqua, il d.lgs. 31/2001, disciplina la qualità delle acque destinate al consumo umano, con lo scopo di proteggere e tutelare la salute umana dagli effetti negativi che derivano dalla contaminazione delle acque. [...] Leggi Tutto...

Parcheggio condominiale: ecco le regole da osservare

Quali regole possono essere inserite nel regolamento condominiale in merito al corretto utilizzo del parcheggio condominiale? Quali decisioni possono essere stabilite in assemblea? Molto spesso all’interno dei condomini vi sono degli spazi non edificati che possono essere destinati alla funzione di parcheggio delle automobili dei condòmini. Salvo situazioni particolari, solitamente il cortile condominiale è proprietà di tutti i condòmini e ciò significa che nessuno è legittimato ad escludere gli altri dal godimento di questo spazio. A tal proposito, il riferimento normativo che disciplina la funzione e l’utilizzo del cortile condominiale è l’articolo 1117 c.c. “Parti comuni dell’edificio” il quale stabilisce che: Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: (…) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune. [...] Leggi Tutto...

Ripartizione delle spese di riscaldamento in condominio

Approfondiamo di seguito le novità riguardanti la ripartizione delle spese di riscaldamento in ambito condominiale. L’arrivo della stagione autunnale porta con sé le prime giornate fredde ed il desiderio di riaccendere i termosifoni. In alcune zone d’Italia questi sono stati già riattivati dal 15 ottobre, mentre in altre regioni italiane la data di accensione è quella del 15 novembre. A tal proposito, però, è bene approfondire e informarsi sulle novità del 2020 relative alle spese di riscaldamento in condominio. Il Decreto Legislativo n. 73 del 14 luglio 2020 “Attuazione della direttiva (UE) 2018/2002 che modifica la direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica”, in vigore dal 29 luglio, ha introdotto modifiche e novità riguardo la ripartizione delle spese energetiche degli edifici condominiali serviti da impianto centralizzato o da teleriscaldamento/teleraffreddamento. Cambiano, quindi, le regole che riguardano i parametri della ripartizione. La novità più importante dal D.lgs. 73/20 riguarda l’eliminazione di ogni riferimento alla norma UNI 10200, la quale aveva creato problemi e squilibri in riferimento alla ripartizione delle spese. Difatti, [...] Leggi Tutto...

Condominio: chi paga la manutenzione dei balconi pericolanti?

Nel caso di balconi aggettanti pericolanti, a chi spettano le spese di manutenzione e messa in sicurezza? La questione dei balconi in condominio è sempre molto dibattuta in ambito giurisprudenziale, soprattutto per quanto concerne la problematica relativa alla messa in sicurezza di balconi pericolanti. Questo genere di problematica determina spesso contrasti durante le assemblee di condominio, in riferimento soprattutto al soggetto che deve sostenere le spese della manutenzione e della messa in sicurezza. È bene chiarire che, il caso che andremo ad approfondire, è quello dei cosiddetti “balconi aggettanti”, ovvero quei balconi che si affacciano al di là della linea perpendicolare della facciata del condominio e che, quindi, rappresentano un prolungamento dell’unità immobiliare corrispondente. In tal caso, questi appartengono esclusivamente al proprietario dell’unità immobiliare, essendo quindi di proprietà privata, pertanto, tutte le spese di manutenzione andranno a gravare sul proprietario che dovrà farsene carico. Graveranno su tutto il condominio, invece, le spese legate al ripristino degli elementi decorativi e architettonici (ad esempio fregi, rifiniture, fioriere, [...] Leggi Tutto...

Qual è il ruolo dell’amministratore nell’assunzione del portiere condominiale?

Il portiere condominiale viene assunto come dipendente del condominio stesso per svolgere precisi compiti. Approfondiamo insieme l'argomento. Una delle figure che operano all’interno del condominio è quella del portiere condominiale, anche se purtroppo, negli ultimi anni, questa figura è venuta meno nella maggior parte degli edifici, soprattutto per questioni economiche. Di fatto, il portiere svolge svariate mansioni quali: vigilare e custodire l’edificio attraverso il controllo delle persone che vi accedono, distribuire la posta ordinaria, occuparsi della semplice manutenzione per interventi che non richiedono una specializzazione, vigilare sull’uso delle cose comuni ed accertarsi che vengano rispettate le norme stabilite nel regolamento e, più in generale, adempiere ai compiti stabiliti e impartiti dall’amministratore di condominio. Il rapporto di lavoro per quanto concerne il portiere è abbastanza singolare, poiché questa figura, assunta tramite contratto di lavoro subordinato, è un dipendente del condominio, ovvero il datore di lavoro è un insieme di proprietari rappresentati dall’amministratore di condominio. Ma come funziona la nomina del portiere di un condominio? Dopo aver [...] Leggi Tutto...

Affitti brevi e condominio

Il rapporto tra chi abita i condomini e i proprietari che decidono di affittare i loro immobili per brevi periodi, non è mai semplice. Approfondiamo di seguito quali sono le regole da rispettare in queste situazioni. La stagione estiva è sinonimo di vacanza, proprio per questo motivo, molti proprietari di immobili decidono di locare ai turisti alcuni appartamenti di loro proprietà per brevi periodi. Ma quali sono i limiti e le regole da rispettare se l’appartamento in questione si trova all’interno di un condominio? La normativa che fa riferimento alle locazioni brevi è ricavabile dall’art. 4 del DL 50/17 il quale definisce le locazioni brevi come: “contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni”. Inoltre, la Corte di Cassazione con la Sentenza 24707/2014 si è espressa riguardo gli appartamenti locati come casa vacanze che si trovano all’interno di un condominio e, a questo proposito, ha stabilito che: “affittare per brevi periodi una camera o un appartamento non comporta [...] Leggi Tutto...

La polizza assicurativa e l’amministratore di condominio

La stipulazione di un’assicurazione condominiale è molto importante per la tutela rispetto a guasti e incidenti. Approfondiamo di seguito la tematica. Sebbene la Legge 220/2012 di riforma del condominio, non abbia imposto l’obbligatorietà dell’assicurazione dei fabbricati in condominio, stipulare un contratto di assicurazione serve per trasferire i rischi derivanti dall'attività dello stabile condominiale dai condòmini alla compagnia assicuratrice. A tal proposito, l’art. 1882 del Codice Civile sancisce che: L'assicurazione è il contratto col quale l'assicuratore, verso pagamento di un premio, si obbliga a rivalere l'assicurato, entro i limiti convenuti, del danno ad esso prodotto da un sinistro, ovvero a pagare un capitale o una rendita al verificarsi di un evento attinente alla vita umana.   In materia condominiale la polizza globale del fabbricato è quella tipologia di contratto stipulato dal condominio con una compagnia assicurativa, attraverso il quale viene assicurato l’intero stabile con tutte le sue pertinenze. Nella forma base, la polizza copre i danni derivanti da incendi, scoppi e fulmini, acqua condotta e quelli arrecati a terzi. Naturalmente vi è la possibilità di attivare ulteriori garanzie accessorie per rendere la [...] Leggi Tutto...

Aree verdi in Condominio

Molti condomini nel nostro Paese sono dotati di spazi verdi che donano bellezza, ma anche benessere, a coloro che abitano l’edificio. Ma qual è il ruolo dell’Amministratore di Condominio in merito alla gestione di queste aree? Molto spesso nei condomini accade di vedere grandi aree verdi esterne all’edificio, le quali, oltre che rendere decisamente più bella e più pregiata la struttura, hanno la funzione di dare aria e luce agli ambienti che vi si affacciano. A livello giuridico queste aree verdi vengono assimilate ai cortili, pertanto, se ci si chiede chi è il proprietario di uno spazio verde, la risposta è che tutti i condòmini sono proprietari, salvo che dai contratti di compravendita sottoscritti dai singoli condòmini, non vi sia un chiaro riferimento di appartenenza del giardino solo ad un condomino o ad un gruppo ristretto di essi. L’art. 1117 del codice civile fa riferimento esplicito alla regolamentazione dei cortili condominiali, tra cui però rientrano anche le aree verdi. A questo proposito, la manutenzione ordinaria [...] Leggi Tutto...

Rumori molesti in condominio

Musica ad alto volume, elettrodomestici, lavori in casa, grida e schiamazzi, sono solo alcuni dei motivi che possono compromettere il quieto vivere quotidiano all’interno dei condomìni. Ma come ci si può difendere e tutelare dai rumori molesti? Tra le principali cause dei litigi condominiali una è quella inerente all’inquinamento acustico, ovvero tutti quei rumori più o meno molesti che causano stress e disturbano la quiete di uno o più condòmini. L’intensità di un suono viene misurata attraverso i decibel (dB), ed il fonometro è il mezzo per misurare l’isolamento acustico. Il DPCM 5 dicembre 1997 "Determinazione dei requisiti acustici passivi degli edifici” definisce le prestazioni che gli edifici devono possedere in merito all’isolamento dai rumori. Naturalmente sarebbe impossibile evitare qualsiasi tipo di rumore, ma si tratta di restare entro la soglia di tollerabilità. Durante il giorno, inteso dalle ore 6.00 alle ore 22.00, il rumore deve restare entro i 5 decibel, rispetto ai rumori di fondo che provengono dall’esterno dell’abitazione, mentre la sera, ovvero dalle [...] Leggi Tutto...