Legale | ITALIA DIDACTA - formazione e aggiornamento per i professionisti

Legale

Nomina di un nuovo amministratore di condominio: come funziona?

Scegliere di revocare un amministratore per nominarne uno nuovo è sempre una scelta importante per il condominio. Approfondiamo quali sono le norme relative alla revoca, conferma e nomina dell’amministratore. Nell’ambito condominiale, la figura dell’amministratore di condominio è centrale, pertanto, per svariati motivi, spesso i condòmini possono decidere di revocare il vecchio amministratore di condominio per nominarne uno nuovo. Ma come funziona questo meccanismo? La riforma del condominio del 2012, ha sicuramente reso più agevole la procedura di sostituzione dell’amministratore, ma vi sono dei fattori importanti da tenere in considerazione. Per quanto concerne la revoca di un amministratore, l’art. 1129 c.c. stabilisce che: la revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. La revoca di [...] Leggi Tutto...

Cosa rischia l’amministratore di condominio che non effettua l’aggiornamento annuale?

L’8 ottobre è la data di scadenza dell’aggiornamento annuale degli amministratori di condominio. Vediamo, quindi, quali sono i rischi per gli amministratori che non effettuano i corsi di aggiornamento obbligatori. L’art. 71-bis disp. att. c.c., introdotto dalla legge n. 220/2012 di riforma del condominio, ha stabilito una serie di requisiti per ciò che riguarda lo svolgimento della professione di amministratore di condominio. La norma fa riferimento a due importanti obblighi per l’amministratore: aver partecipato ad un corso di formazione iniziale; effettuare annualmente la formazione periodica attraverso i corsi di aggiornamento professionale. In mancanza di questi due obblighi fondamentali, l’amministratore di condominio non può svolgere la professione, in quanto viola la legge. È bene chiarire che l’obbligo di formazione iniziale e periodica è valido solo quando sono soggetti terzi (o società) a svolgere l’incarico, poiché, se i compiti di amministratore vengono delegati a uno de condòmini che vive nello stabile, la formazione non è necessaria. Chiaramente, però, date le numerose responsabilità civili e penali in capo [...] Leggi Tutto...

Chi paga i danni per le infiltrazioni dal lastrico solare?

Tra le tante questioni condominiali vi è anche quella inerente ai danni provocati dalle infiltrazioni derivanti dal lastrico solare. In tal caso è importante capire chi dovrà risponderne e come andranno ripartite le spese di riparazione. Il lastrico solare è la superficie superiore di un edificio, ovvero quell’area che funge da copertura di un condominio, ad esempio, difatti, si differenzia dal tetto in quanto la superficie del lastrico solare è piana e calpestabile. L’art. 1117 c.c. “Parti comuni dell’edificio”, al comma 1, stabilisce che rientrano tra le parti comuni: Tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate salvo che il titolo d’acquisto non disponga diversamente. Pertanto, a meno che il lastrico solare non sia di proprietà esclusiva di un solo soggetto, questo è di proprietà [...] Leggi Tutto...

Trasformazione del balcone in una veranda: quali sono gli aspetti da considerare?

Realizzare un’opera di trasformazione di un balcone in una veranda in un edificio condominiale, vuol dire andare incontro a possibili limiti o azioni condominiali, pertanto, è necessario approfondire i vari aspetti per non rischiare di andare incontro ad un’eventuale rimozione dell’opera. La chiusura di un balcone per la realizzazione di una veranda causa una modifica sostanziale all’edificio, in quanto determina un cambio di tipo planivolumetrico e architettonico dell’immobile in oggetto. Questo tipo di modifica necessita del rilascio di permesso di costruire, poiché si tratta di una struttura fissata in modo stabile che comporta una chiusura del balcone e conseguente modifica del prospetto e aumento di volumetria dell’immobile. La veranda, infatti, diventa un locale utilizzabile e va ad aggregarsi ad una struttura edilizia preesistente. Secondo l’art. 10, comma 1 lett. c), d.P.R. n.380/2001 “Interventi subordinati a permesso di costruire”, costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio [...] Leggi Tutto...

Delibere condominiali: qual è la differenza tra delibere nulle e annullabili?

Per procedere con l’impugnazione di una delibera condominiale è fondamentale capire la distinzione tra delibere nulle e delibere annullabili e quali sono i termini previsti dalla legge. La delibera condominiale non è altro che la decisione presa dai condòmini durante l’assemblea di condominio in merito a questioni di vario genere che riguardano il condominio. Purché venga ritenuta legalmente valida, la delibera condominiale deve essere trascritta nel verbale assembleare, ovvero il documento formale in cui sono riportate le attività poste in essere nel corso dell’assemblea e quelle rilevanti giuridicamente. Può accadere, però, che non tutti i condòmini siano concordi con la scelta adottata dall’assemblea, di conseguenza si pone, quindi, la possibilità di impugnazione di una delibera assembleare, anche se è importante ricordare che non tutte le delibere assembleari possono essere impugnate. L’impugnazione di una delibera è l’atto di un condomino che si ritiene danneggiato da una delibera assunta nel corso dell’assemblea di condominio. A tal proposito è bene specificare che le delibere che contrastano il regolamento [...] Leggi Tutto...

Assicurazione condominiale: come funziona?

È obbligatorio che il condominio sottoscriva una polizza assicurativa? In un condominio senza assicurazione, chi paga gli eventuali danni? Non è raro che all’interno di un condominio possano avvenire alcuni incidenti, dagli infortuni sulle scale, nell’androne o nel cortile condominiale, ai danni che possono esser causati da un ascensore malfunzionante, o ancora ai danni che possono subire le abitazioni private a causa di guasti nei vari impianti. Naturalmente, nel caso in cui si subisca un danno, la prima cosa che ci si chiede è se si può chiedere un risarcimento e, quindi, se il condominio è coperto da polizza assicurativa. Ma è obbligatorio che un condominio stipuli una polizza assicurativa in vista di possibili danni? A livello normativo, non vi è alcun obbligo in tal senso, difatti, stipulare o meno un’assicurazione è una scelta libera del condominio. Indubbiamente, si tratta di una forma di tutela offerta ai condomini, la quale garantisce una maggior sicurezza da un punto di vista patrimoniale. Proprio per i suddetti motivi, [...] Leggi Tutto...

Si può svolgere l’attività di B&B o affittacamere in condominio?

È possibile aprire un’attività di Bed & Breakfast all’interno di un condominio? Quali sono i vincoli da rispettare? Di seguito tutti i chiarimenti. La tematica relativa ai B&B all’interno di un condominio è una delle più discusse anche a livello giurisprudenziale, pertanto è opportuno chiarire alcuni punti fondamentali utili soprattutto per chi volesse svolgere l’attività di affittacamere, ma anche ai condòmini e agli amministratori di condominio. Innanzitutto è opportuno chiarire che quando si parla di bed and breakfast si fa riferimento a strutture ricettive, gestite da privati (spesso a conduzione familiare), e che forniscono alloggio e prima colazione. Alcune volte i B&B sono abitati dagli stessi proprietari i quali ospitano i clienti utilizzando parti della stessa unità immobiliare. Chiaramente, questo tipo di soluzione è più economica rispetto ai classici alberghi e, proprio per questo, sempre più diffusa. A livello legislativo non vi è un divieto riguardo l’apertura di un B&B all’interno del proprio appartamento condominiale, ma solo il regolamento condominiale può vietare l’apertura di un [...] Leggi Tutto...

Al via il nuovo corso di Italia Didacta sulla gestione dei rifiuti in condominio

Nuovo corso di aggiornamento online targato Italia Didacta e dedicato alla gestione dei rifiuti in condominio. Sempre con maggiore frequenza si discute, a livello mondiale, di tutela e salvaguardia ambientale, affinché si riescano a progettare ed attuare soluzioni sempre più efficaci per limitare l’impatto negativo delle attività umane sull’ambiente in cui viviamo. Proprio per questo, col tempo è stato costituito un tessuto normativo comune che potremmo definire “diritto internazionale dell’ambiente”. In ambito condominiale, l’aspetto più connesso all’ambiente e che implica degli obblighi da parte dell’amministratore di condominio è la gestione dei rifiuti. L’articolo 183 del D.Lgs.152/2006, nella sua nuova formulazione ex D.Lgs.205/2010, definisce rifiuto “Qualsiasi sostanza od oggetto di cui il detentore si disfi o abbia l’obbligo di disfarsi.” In questo campo entrano in gioco più attori, tra cui l’amministratore di condominio che ha specifici obblighi e responsabilità per ciò che riguarda la raccolta differenziata, la quale avviene con la consegna di appositi contenitori in base al numero di utenze presenti all’interno degli spazi condominiali. [...] Leggi Tutto...

Potabilità dell’acqua in condominio e responsabilità dell’Amministratore

L’Amministratore di Condominio può essere considerato responsabile della possibile contaminazione dell’acqua in condominio? Approfondiamo di seguito la tematica. Una delle questioni più discusse in ambito condominiale è quella legata alle responsabilità dell’amministratore circa il controllo sulla potabilità dell’acqua in condominio. Legalmente, l’acqua si definisce “potabile” quando può essere utilizzata per uso domestico o bevuta dall’uomo, senza alcun pericolo per la propria salute. A tal proposito, difatti, è risaputo che l’acqua può contenere sostanze inquinanti e di conseguenza nocive per l’uomo, pertanto, è estremamente importante, anche nei condomini, porre un’attenzione particolare alla potabilità dell’acqua che viene usata all’interno delle abitazioni, ma anche negli spazi comuni condominiali, si pensi semplicemente alla pulizia degli stessi spazi o all’acqua destinata ad innaffiare le piante dei giardini condominiali. A livello giurisprudenziale, in termini di responsabilità legate alla potabilità dell’acqua, il d.lgs. 31/2001, disciplina la qualità delle acque destinate al consumo umano, con lo scopo di proteggere e tutelare la salute umana dagli effetti negativi che derivano dalla contaminazione delle acque. [...] Leggi Tutto...

Ripartizione delle spese di riscaldamento in condominio

Approfondiamo di seguito le novità riguardanti la ripartizione delle spese di riscaldamento in ambito condominiale. L’arrivo della stagione autunnale porta con sé le prime giornate fredde ed il desiderio di riaccendere i termosifoni. In alcune zone d’Italia questi sono stati già riattivati dal 15 ottobre, mentre in altre regioni italiane la data di accensione è quella del 15 novembre. A tal proposito, però, è bene approfondire e informarsi sulle novità del 2020 relative alle spese di riscaldamento in condominio. Il Decreto Legislativo n. 73 del 14 luglio 2020 “Attuazione della direttiva (UE) 2018/2002 che modifica la direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica”, in vigore dal 29 luglio, ha introdotto modifiche e novità riguardo la ripartizione delle spese energetiche degli edifici condominiali serviti da impianto centralizzato o da teleriscaldamento/teleraffreddamento. Cambiano, quindi, le regole che riguardano i parametri della ripartizione. La novità più importante dal D.lgs. 73/20 riguarda l’eliminazione di ogni riferimento alla norma UNI 10200, la quale aveva creato problemi e squilibri in riferimento alla ripartizione delle spese. Difatti, [...] Leggi Tutto...