Amministratore di Condominio

Pulizia delle scale condominiali: ruolo dell’amministratore e ripartizione delle spese

La pulizia delle scale in condominio è fondamentale, poiché trattasi di uno degli spazi comuni più utilizzati dai condòmini stessi e dai visitatori dell’edificio. Ma chi sceglie l’impresa di pulizie? E come vanno suddivise le spese? La tematica delle pulizie delle parti comuni all’interno di un condominio, è sempre molto dibattuta, perciò è necessario cercare di fare un po’ di chiarezza da un punto di vista legislativo. Innanzitutto, è bene soffermarsi sui poteri dell’amministratore di condominio. L’articolo 1130 del codice civile stabilisce quali sono i poteri dell’amministratore e tra i vari punti elencati che attengono al suo ruolo vi è l’amministrazione ordinaria delle parti comuni e l’esercizio dei servizi comuni del condominio. Ciò implica, quindi, che in alcuni casi l’amministratore può prendere delle decisioni in modo autonomo, ovvero senza preventiva deliberazione dell’assemblea, ed è proprio in questo contesto che rientra anche la stipula dei contratti necessari alla manutenzione e alla gestione ordinaria delle parti comuni, quindi anche i contratti inerenti alla pulizia dell’edificio. Pertanto, dal [...] Leggi Tutto...

Italia Didacta propone due nuovi corsi di aggiornamento online per la formazione continua degli Amministratori di Condominio

Italia Didacta arricchisce il suo ventaglio di proposte formative con due nuovi corsi online relativi all’ambito fiscale e alla sicurezza in condominio. Nell’ottica della formazione costante e necessaria per tutti coloro che svolgono la complessa attività dell’amministratore di condominio, Italia Didacta propone due edizioni aggiornate dei corsi di formazione online riguardanti due tematiche fondamentali nel settore della gestione di immobili: “Bilancio consuntivo e preventivo” e “Impianti termici”. Come si redige il documento di rendiconto condominiale? Qual è la differenza tra bilancio consuntivo e preventivo? Il corso di aggiornamento online, tenuto dalla Dott.ssa Valentina Marzo, risponde a queste e a molte altre domande, chiarendo ogni perplessità relativa alla compilazione e alla redazione di quello che può essere definito il documento più importante del condominio. La Dott.ssa Marzo, inoltre, farà un focus anche su come deve essere fatto il passaggio di consegne e sulla fatturazione elettronica. La partecipazione ed il relativo completamento del corso permetteranno al corsista di conseguire n°2 crediti formativi validi per l’aggiornamento continuo e [...] Leggi Tutto...

Potabilità dell’acqua in condominio e responsabilità dell’Amministratore

L’Amministratore di Condominio può essere considerato responsabile della possibile contaminazione dell’acqua in condominio? Approfondiamo di seguito la tematica. Una delle questioni più discusse in ambito condominiale è quella legata alle responsabilità dell’amministratore circa il controllo sulla potabilità dell’acqua in condominio. Legalmente, l’acqua si definisce “potabile” quando può essere utilizzata per uso domestico o bevuta dall’uomo, senza alcun pericolo per la propria salute. A tal proposito, difatti, è risaputo che l’acqua può contenere sostanze inquinanti e di conseguenza nocive per l’uomo, pertanto, è estremamente importante, anche nei condomini, porre un’attenzione particolare alla potabilità dell’acqua che viene usata all’interno delle abitazioni, ma anche negli spazi comuni condominiali, si pensi semplicemente alla pulizia degli stessi spazi o all’acqua destinata ad innaffiare le piante dei giardini condominiali. A livello giurisprudenziale, in termini di responsabilità legate alla potabilità dell’acqua, il d.lgs. 31/2001, disciplina la qualità delle acque destinate al consumo umano, con lo scopo di proteggere e tutelare la salute umana dagli effetti negativi che derivano dalla contaminazione delle acque. [...] Leggi Tutto...

Ripartizione delle spese di riscaldamento in condominio

Approfondiamo di seguito le novità riguardanti la ripartizione delle spese di riscaldamento in ambito condominiale. L’arrivo della stagione autunnale porta con sé le prime giornate fredde ed il desiderio di riaccendere i termosifoni. In alcune zone d’Italia questi sono stati già riattivati dal 15 ottobre, mentre in altre regioni italiane la data di accensione è quella del 15 novembre. A tal proposito, però, è bene approfondire e informarsi sulle novità del 2020 relative alle spese di riscaldamento in condominio. Il Decreto Legislativo n. 73 del 14 luglio 2020 “Attuazione della direttiva (UE) 2018/2002 che modifica la direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica”, in vigore dal 29 luglio, ha introdotto modifiche e novità riguardo la ripartizione delle spese energetiche degli edifici condominiali serviti da impianto centralizzato o da teleriscaldamento/teleraffreddamento. Cambiano, quindi, le regole che riguardano i parametri della ripartizione. La novità più importante dal D.lgs. 73/20 riguarda l’eliminazione di ogni riferimento alla norma UNI 10200, la quale aveva creato problemi e squilibri in riferimento alla ripartizione delle spese. Difatti, [...] Leggi Tutto...

Condominio: chi paga la manutenzione dei balconi pericolanti?

Nel caso di balconi aggettanti pericolanti, a chi spettano le spese di manutenzione e messa in sicurezza? La questione dei balconi in condominio è sempre molto dibattuta in ambito giurisprudenziale, soprattutto per quanto concerne la problematica relativa alla messa in sicurezza di balconi pericolanti. Questo genere di problematica determina spesso contrasti durante le assemblee di condominio, in riferimento soprattutto al soggetto che deve sostenere le spese della manutenzione e della messa in sicurezza. È bene chiarire che, il caso che andremo ad approfondire, è quello dei cosiddetti “balconi aggettanti”, ovvero quei balconi che si affacciano al di là della linea perpendicolare della facciata del condominio e che, quindi, rappresentano un prolungamento dell’unità immobiliare corrispondente. In tal caso, questi appartengono esclusivamente al proprietario dell’unità immobiliare, essendo quindi di proprietà privata, pertanto, tutte le spese di manutenzione andranno a gravare sul proprietario che dovrà farsene carico. Graveranno su tutto il condominio, invece, le spese legate al ripristino degli elementi decorativi e architettonici (ad esempio fregi, rifiniture, fioriere, [...] Leggi Tutto...

PEC obbligatoria per gli Amministratori di Condominio

Il Decreto Semplificazioni ha introdotto dal 1° ottobre l’obbligo di possesso e comunicazione della PEC per quanto concerne le imprese e i professionisti che svolgono l’attività in forma societaria.  La PEC, ossia la Posta Elettronica Certificata, è una tipologia particolare di posta elettronica che permette di inviare e ricevere e-mail che hanno valore legale, difatti, rispetto alla normale posta elettronica, la PEC offre una garanzia legale della certezza dell’invio e della consegna al destinatario dell’e-mail stessa. La definizione di PEC è contenuta all’interno dell’art. 1 del d.lgs. n. 82 del 7 marzo 2005 “Codice dell’amministrazione digitale” (alla lettere n-ter) il quale stabilisce: domicilio digitale: un indirizzo elettronico eletto presso un servizio di posta elettronica certificata o un servizio elettronico di recapito certificato qualificato, come definito dal regolamento (UE) 23 luglio 2014 n. 910 del Parlamento europeo e del Consiglio in materia di identificazione elettronica e servizi fiduciari per le transazioni elettroniche nel mercato interno e che abroga la direttiva 1999/93/CE, di seguito "Regolamento eIDAS",valido ai [...] Leggi Tutto...

Cavedio condominiale: come si ripartiscono le spese?

In un condominio, tutti i condòmini sono tenuti a sostenere le spese di manutenzione e conservazione del cavedio condominiale? Approfondiamo di seguito la questione. Il cavedio è il cortile interno di un edificio, denominato talvolta anche “pozzo luce” o “chiostrina”. La definizione precisa di cavedio viene data dal Tribunale di Genova nella sentenza data 20 gennaio 2011 e stabilisce che il cavedio è: un cortile di piccole dimensioni, circoscritto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell'edificio comune, destinato prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari.   Questo elemento architettonico ha quindi, come principale scopo, quello di garantire luce e aria ai locali che si affacciano su di esso. Inoltre, il cavedio può essere sia privato, quindi presente all’interno di una singola casa e sia condominiale, quindi costruito all’interno di un edificio composto da più unità immobiliari. Per quanto concerne il cavedio condominiale, data la funzione svolta a vantaggio delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, è utile chiedersi come funziona la ripartizione delle spese [...] Leggi Tutto...

Videocitofono in condominio: installazione, sostituzione e ripartizione delle spese

Uno degli interventi più discussi durante le assemblee condominiali è quello relativo all’installazione o alla sostituzione di un videocitofono. Ma come si ripartiscono le spese? La proposta dell’installazione di un videocitofono in condominio è molto diffusa per ovvie ragioni di sicurezza. Un impianto di questo tipo, infatti, permette maggiore controllo a tutti i condòmini e, di conseguenza, una sicurezza maggiore rispetto al semplice citofono. A tal riguardo è utile chiarire che si parla di installazione del videocitofono laddove non esiste un impianto del genere. Questo tipo di intervento rientra nella categoria di quelle che vengono definite innovazioni. Difatti, il carattere che contraddistingue le innovazioni è indubbiamente il fatto che le modifiche effettuate siano volte a generare un miglioramento, un uso più comodo o un maggior rendimento delle cose comuni. In questo caso, l’assemblea deve approvare l’installazione con il voto favorevole dei presenti a patto che rappresentino almeno i due terzi dei millesimi di proprietà. La sostituzione di un videocitofono condominiale, al contrario, è un intervento [...] Leggi Tutto...

Qual è il ruolo dell’amministratore nell’assunzione del portiere condominiale?

Il portiere condominiale viene assunto come dipendente del condominio stesso per svolgere precisi compiti. Approfondiamo insieme l'argomento. Una delle figure che operano all’interno del condominio è quella del portiere condominiale, anche se purtroppo, negli ultimi anni, questa figura è venuta meno nella maggior parte degli edifici, soprattutto per questioni economiche. Di fatto, il portiere svolge svariate mansioni quali: vigilare e custodire l’edificio attraverso il controllo delle persone che vi accedono, distribuire la posta ordinaria, occuparsi della semplice manutenzione per interventi che non richiedono una specializzazione, vigilare sull’uso delle cose comuni ed accertarsi che vengano rispettate le norme stabilite nel regolamento e, più in generale, adempiere ai compiti stabiliti e impartiti dall’amministratore di condominio. Il rapporto di lavoro per quanto concerne il portiere è abbastanza singolare, poiché questa figura, assunta tramite contratto di lavoro subordinato, è un dipendente del condominio, ovvero il datore di lavoro è un insieme di proprietari rappresentati dall’amministratore di condominio. Ma come funziona la nomina del portiere di un condominio? Dopo aver [...] Leggi Tutto...

Fallimento del condòmino e recupero delle spese condominiali

Qual è la procedura che l’amministratore di condominio deve seguire nel caso del fallimento di un condòmino? E come funziona il recupero delle spese condominiali? Approfondiamo di seguito l’argomento. Trattando la tematica del fallimento in ambito condominiale, il primo punto da chiarire è che il condominio di per sé, non essendo un soggetto dotato di personalità giuridica, non può fallire, ma può essere coinvolto in una procedura di fallimento nel caso in cui uno o più condòmini falliscano. A tal proposito è corretto parlare di fallimento del condòmino. Nel caso appena descritto, l’amministratore di condominio dovrà relazionarsi non più direttamente con il condòmino coinvolto, bensì con un nuovo soggetto individuato nel curatore del fallimento e dovrà adoperarsi per individuare la corretta procedura per il recupero delle spese condominiali anteriori e successive alla dichiarazione di fallimento. Difatti, frequentemente la dichiarazione di fallimento viene preceduta da una situazione di morosità che coinvolge il condòmino fallito, pertanto l’amministratore di condominio dovrà sottoscrivere e presentare la domanda di insinuazione [...] Leggi Tutto...