Amministratore di Condominio | ITALIA DIDACTA - formazione e aggiornamento per i professionisti

Amministratore di Condominio

Assemblea di condominio deserta: cosa può fare l’amministratore?

Nonostante sia sempre utile, nonché necessario, prendere parte alla vita condominiale, vi sono casi in cui i condòmini ripetutamente non partecipano alle assemblee di condominio. Cosa può fare l’amministratore in questi casi? L’assemblea di condominio, come ben sappiamo, è quel mezzo attraverso cui tutti i condòmini possono esprimere la propria opinione e la propria volontà allo scopo di dare un indirizzo condiviso alla gestione delle cose comuni. Attraverso l’assemblea, difatti, è possibile deliberare sulle questioni più importanti che riguardano il condominio, dalle questioni riguardanti la manutenzione straordinaria, alla nomina o revoca di un amministratore o ad ulteriori problemi che ogni singolo condomino può proporre come oggetto della discussione. Proprio per i motivi appena esposti è molto importanti, quindi, che non vada deserta e che vengano raggiunti, di volta in volta, i quorum costitutivi e deliberativi. Purtroppo, però, succede molto spesso che alcuni condòmini siano disinteressati alla vita condominiale e, pertanto, scelgano di non partecipare all’assemblea, il che, naturalmente, crea dei problemi sul raggiungimento dei quorum [...] Leggi Tutto...

Nomina di un nuovo amministratore di condominio: come funziona?

Scegliere di revocare un amministratore per nominarne uno nuovo è sempre una scelta importante per il condominio. Approfondiamo quali sono le norme relative alla revoca, conferma e nomina dell’amministratore. Nell’ambito condominiale, la figura dell’amministratore di condominio è centrale, pertanto, per svariati motivi, spesso i condòmini possono decidere di revocare il vecchio amministratore di condominio per nominarne uno nuovo. Ma come funziona questo meccanismo? La riforma del condominio del 2012, ha sicuramente reso più agevole la procedura di sostituzione dell’amministratore, ma vi sono dei fattori importanti da tenere in considerazione. Per quanto concerne la revoca di un amministratore, l’art. 1129 c.c. stabilisce che: la revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. La revoca di [...] Leggi Tutto...

Cosa rischia l’amministratore di condominio che non effettua l’aggiornamento annuale?

L’8 ottobre è la data di scadenza dell’aggiornamento annuale degli amministratori di condominio. Vediamo, quindi, quali sono i rischi per gli amministratori che non effettuano i corsi di aggiornamento obbligatori. L’art. 71-bis disp. att. c.c., introdotto dalla legge n. 220/2012 di riforma del condominio, ha stabilito una serie di requisiti per ciò che riguarda lo svolgimento della professione di amministratore di condominio. La norma fa riferimento a due importanti obblighi per l’amministratore: aver partecipato ad un corso di formazione iniziale; effettuare annualmente la formazione periodica attraverso i corsi di aggiornamento professionale. In mancanza di questi due obblighi fondamentali, l’amministratore di condominio non può svolgere la professione, in quanto viola la legge. È bene chiarire che l’obbligo di formazione iniziale e periodica è valido solo quando sono soggetti terzi (o società) a svolgere l’incarico, poiché, se i compiti di amministratore vengono delegati a uno de condòmini che vive nello stabile, la formazione non è necessaria. Chiaramente, però, date le numerose responsabilità civili e penali in capo [...] Leggi Tutto...

Chi paga i danni per le infiltrazioni dal lastrico solare?

Tra le tante questioni condominiali vi è anche quella inerente ai danni provocati dalle infiltrazioni derivanti dal lastrico solare. In tal caso è importante capire chi dovrà risponderne e come andranno ripartite le spese di riparazione. Il lastrico solare è la superficie superiore di un edificio, ovvero quell’area che funge da copertura di un condominio, ad esempio, difatti, si differenzia dal tetto in quanto la superficie del lastrico solare è piana e calpestabile. L’art. 1117 c.c. “Parti comuni dell’edificio”, al comma 1, stabilisce che rientrano tra le parti comuni: Tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate salvo che il titolo d’acquisto non disponga diversamente. Pertanto, a meno che il lastrico solare non sia di proprietà esclusiva di un solo soggetto, questo è di proprietà [...] Leggi Tutto...

Trasformazione del balcone in una veranda: quali sono gli aspetti da considerare?

Realizzare un’opera di trasformazione di un balcone in una veranda in un edificio condominiale, vuol dire andare incontro a possibili limiti o azioni condominiali, pertanto, è necessario approfondire i vari aspetti per non rischiare di andare incontro ad un’eventuale rimozione dell’opera. La chiusura di un balcone per la realizzazione di una veranda causa una modifica sostanziale all’edificio, in quanto determina un cambio di tipo planivolumetrico e architettonico dell’immobile in oggetto. Questo tipo di modifica necessita del rilascio di permesso di costruire, poiché si tratta di una struttura fissata in modo stabile che comporta una chiusura del balcone e conseguente modifica del prospetto e aumento di volumetria dell’immobile. La veranda, infatti, diventa un locale utilizzabile e va ad aggregarsi ad una struttura edilizia preesistente. Secondo l’art. 10, comma 1 lett. c), d.P.R. n.380/2001 “Interventi subordinati a permesso di costruire”, costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio [...] Leggi Tutto...

Balcone condominiale: quali sono le regole per l’arredo?

Il proprietario di un appartamento all’interno di un condominio può decidere di arredare ed abbellire il balcone a proprio piacimento, ma a patto che rispetti alcune condizioni. In un condominio, il balcone è una parte di proprietà esclusiva dell’appartamento, pertanto, a meno che non vi siano particolari divieti imposti dai singoli regolamenti condominiali, il proprietario ha la facoltà di allestire o arredare il balcone a proprio piacimento. A proposito di balconi, è doveroso innanzitutto chiarire la distinzione tra le due categorie di balconi, ovvero il balcone aggettante e il balcone incassato. Il balcone aggettante è quel tipo di balcone che sporge rispetto ai muri perimetrali, si tratta infatti di un prolungamento dell’unità immobiliare corrispondente e, naturalmente, appartiene in via esclusiva al proprietario dell’appartamento. Il balcone incassato, invece, è quel tipo di balcone che non sporge rispetto ai muri perimetrali, difatti è parte integrante del solaio interpiano. Questo, quindi, non è altro che un prolungamento dell’appartamento il quale, però, termina con un’apertura sulla facciata dell’edificio. Inoltre, [...] Leggi Tutto...

Delibere condominiali: qual è la differenza tra delibere nulle e annullabili?

Per procedere con l’impugnazione di una delibera condominiale è fondamentale capire la distinzione tra delibere nulle e delibere annullabili e quali sono i termini previsti dalla legge. La delibera condominiale non è altro che la decisione presa dai condòmini durante l’assemblea di condominio in merito a questioni di vario genere che riguardano il condominio. Purché venga ritenuta legalmente valida, la delibera condominiale deve essere trascritta nel verbale assembleare, ovvero il documento formale in cui sono riportate le attività poste in essere nel corso dell’assemblea e quelle rilevanti giuridicamente. Può accadere, però, che non tutti i condòmini siano concordi con la scelta adottata dall’assemblea, di conseguenza si pone, quindi, la possibilità di impugnazione di una delibera assembleare, anche se è importante ricordare che non tutte le delibere assembleari possono essere impugnate. L’impugnazione di una delibera è l’atto di un condomino che si ritiene danneggiato da una delibera assunta nel corso dell’assemblea di condominio. A tal proposito è bene specificare che le delibere che contrastano il regolamento [...] Leggi Tutto...

Furti in appartamento: quando la responsabilità ricade sul condominio?

Essere vittima di un furto all’interno del proprio appartamento è sicuramente un’esperienza spiacevole, ma in alcuni casi è possibile chiedere un risarcimento dei danni al condominio. L’arrivo della stagione estiva porta, purtroppo, anche ad un incremento dei furti in appartamento, esperienza sicuramente traumatica per i malcapitati che subiscono il furto. In alcuni casi, però, se i furti vengono fatti in abitazioni appartenenti ad un condominio, la responsabilità può ricadere sul condominio stesso, pertanto, è bene capire quali sono le casistiche. Nel caso in cui il condominio avesse deliberato l’installazione di un sistema di videosorveglianza e questo dovesse poi rivelarsi guasto o non adatto a prevenire i furti, il condominio può essere ritenuto responsabile dei furti avvenuti negli appartamenti o, ad esempio, nei negozi siti al piano terra. In tal caso, il malcapitato che ha subito il furto, potrà chiedere il risarcimento dei danni all’amministratore di condominio, in quanto, come ben sappiamo, è l’amministratore a dover provvedere alla custodia delle cose comuni, in modo che non [...] Leggi Tutto...

Lastrico solare e ripartizione delle spese

Il lastrico solare di un edificio può essere di uso comune o esclusivo, pertanto, la ripartizione delle spese andrà fatta seguendo criteri diversi. Il lastrico solare in condominio non è altro che l’intera copertura superiore dell’edificio e, a differenza del tetto, è costituito da una superficie piana, pertanto tranquillamente calpestabile. Il lastrico solare può essere anche pavimentato, inoltre, si differenzia da una terrazza in quanto è privo di una ringhiera o di un parapetto che consenta l’affaccio. Il lastrico solare può essere proprietà di tutti i condòmini, quindi parte comune dell’edificio, oppure ad uso esclusivo di uno o più condòmini. Nel caso in cui fosse di proprietà e uso comune, tutti i condòmini potranno utilizzarlo in modo eguale, ma senza alterarne la destinazione d’uso, se, invece, il lastrico è di uso esclusivo, tale area verrà utilizzata solo da uno o un gruppo di condòmini. Questa distinzione è fondamentale ai fini del criterio utilizzato per la ripartizione delle spese. Difatti, a seconda dell’uso comune o esclusivo [...] Leggi Tutto...

Assicurazione condominiale: come funziona?

È obbligatorio che il condominio sottoscriva una polizza assicurativa? In un condominio senza assicurazione, chi paga gli eventuali danni? Non è raro che all’interno di un condominio possano avvenire alcuni incidenti, dagli infortuni sulle scale, nell’androne o nel cortile condominiale, ai danni che possono esser causati da un ascensore malfunzionante, o ancora ai danni che possono subire le abitazioni private a causa di guasti nei vari impianti. Naturalmente, nel caso in cui si subisca un danno, la prima cosa che ci si chiede è se si può chiedere un risarcimento e, quindi, se il condominio è coperto da polizza assicurativa. Ma è obbligatorio che un condominio stipuli una polizza assicurativa in vista di possibili danni? A livello normativo, non vi è alcun obbligo in tal senso, difatti, stipulare o meno un’assicurazione è una scelta libera del condominio. Indubbiamente, si tratta di una forma di tutela offerta ai condomini, la quale garantisce una maggior sicurezza da un punto di vista patrimoniale. Proprio per i suddetti motivi, [...] Leggi Tutto...