Amministratore di condominio datore di lavoro: obblighi in materia di sicurezza

Generalmente i condomìni si affidano ad addetti professionisti esterni per l’espletamento di servizi, quali, ad esempio, la pulizia dei luoghi comuni, la potatura delle aiuole, la manutenzione tecnica e portineria. In caso di assunzione di tali figure specializzate, il condominio assume l’organizzazione di un’azienda con a carico dei dipendenti, verso i quali l’amministratore di condominio ricopre il ruolo di un vero e proprio datore di lavoro. Pertanto quest’ultimo ha l’obbligo di verificare che vengano rispettate tutte le normative di sicurezza, previste nel “Testo Unico sulla Salute e Sicurezza nei Luoghi di lavoro”  (D. Lgs. N. 81/2008). Quando l’amministratore di condominio assume il ruolo di datore di lavoro? L’art. 2, comma 1, D.Lgs. n. 81/2008 alla lettera b stabilisce che per datore di lavoro s’intende il soggetto titolare del rapporto di lavoro con il lavoratore o, comunque, il soggetto che, secondo il tipo e l’assetto dell’organizzazione nel cui ambito il lavoratore presta la propria attività, ha la responsabilità dell’organizzazione stessa o dell’unità produttiva in quanto esercita […]

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Fascicolo del fabbricato, le nuove proposte del Governo

Adottare un programma di verifiche e di controlli per conoscere le caratteristiche delle unità immobiliari dalle finiture, alla struttura, agli impianti. Si chiama Fascicolo del Fabbricato ed è una sorta di memoria storica degli edifici. Lo scorso 18 febbraio alla presentazione della ‘Mappa del rischio dei Comuni italiani’, il Sottosegretario con delega alla ricostruzione post terremoto, Vito Crimi è ritornato a parlarne. Crimi ha proposto quindi una specie di ‘nuovo fascicolo del fabbricato’ che, a differenza delle ipotesi precedenti, che intendevano realizzarlo obbligando i proprietari ad affidarsi ad un professionista abilitato a proprie spese, dovrebbe essere realizzato dal lavoro congiunto dei vari enti come il Comune, il catasto e il Genio Civile. Per ora esiste comunque la “Mappa dei rischi dei comuni italiani”, realizzata dal Dipartimento della Presidenza del Consiglio ‘Casa Italia’. Si tratta di una piattaforma che fornisce informazioni sui rischi naturali sismico e idrogeologico di ogni comune, grazie all’integrazione delle diverse mappe di rischio. In questo modo è più semplice delineare un quadro […]

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Amministrare un condominio di Edilizia residenziale pubblica, pubblicato il corso di Italia Didacta

Con la legge dell’11 dicembre 2012, n. 220 che ha riformato la figura dell’amministratore di condominio, anche gli enti che gestiscono gli edifici di edilizia residenziale pubblica sono obbligati a nominarne uno se nel complesso residenziale vi siano più di otto inquilini. Secondo l’art. 1129 del Codice civile comma 16: “Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell’edilizia residenziale pubblica”. In questo tipo di contesto immobiliare, la nomina di un amministratore serve agli enti di gestione anche per venire incontro alle incombenze fiscali. Sono i vertici degli stessi enti infatti ad essere responsabili sia sul piano civile sia su quello penale per inadempienze fiscali, dovute all’assenza dell’amministratore stesso. Essendoci  quindi differenze nel modo di […]

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Fatturazione elettronica obbligatoria, tutto quello che c’è da sapere

E’ entrata in vigore a partire dal 1° gennaio così come stabilito dalla Legge n. 205 del 27 dicembre 2017, l’obbligo di fatturazione elettronica per le cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate tra soggetti residenti, stabiliti o identificati nel territorio dello Stato. Anziché in formato cartaceo la nuova fattura è oggi in formato XML e la sua trasmissione avviene unicamente attraverso il Sistema di Interscambio dell’Agenzia delle Entrate chiamato SdI. Il documento elettronico contiene tutti gli elementi necessari, ex art. 21-bis del d.P.R. n. 633/72, eventualmente integrati da altre informazioni per l’invio. In questo modo lo Stato italiano intende aumentare la capacità di prevenire e contrastare efficacemente l’evasione fiscale e le frodi IVA, nonché di incentivare l’adempimento spontaneo. Da gennaio quindi tutti i contribuenti, soggetti passivi IVA devono emettere fatture elettroniche B2B (business to business) utilizzando una piattaforma digitale dotata degli stessi requisiti legali previsti per creare, gestire, sottoscrivere e conservare le fatture in possesso dell’Agenzia delle Entrate. Ma come funziona il […]

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Condominio, revoca di un amministratore ecco cosa dice il codice in merito

Il codice civile all’articolo 1129 contempla diversi casi di revoca di un amministratore di condominio: motivata o immotivata, giudiziale per gravi irregolarità e giudiziale. In generale il codice dispone che la revoca possa essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea. I condomini possono sempre decidere di revocare l’amministratore nominato, anche a prescindere dalla sussistenza di una giusta causa o di un giustificato motivo alla base dell’interruzione del rapporto. Per quanto concerne la procedura, occorre che la revoca sia indicata nell’ordine del giorno in sede di convocazione dell’assemblea e che questa deliberi in tal senso con lo stesso quorum previsto per la nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. L’omessa convocazione dell’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore costituisce una “grave irregolarità” idonea a giustificare la revoca giudiziale (art. 1129, co. 12, n. 1 c.c.). La revoca dell’amministratore può anche essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condominio così come contemplato dall’articolo 1129, comma 11, del codice civile in […]

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GDPR e condominio, obblighi e regole per gli amministratori

Il nuovo GDPR, entrato in vigore a maggio di quest’anno, ha modificato alcune regole in materia di trattamento dei dati personali. Per quanto riguarda la gestione di un condominio le operazioni di “trattamento” dei dati personali si realizzano con: l’elaborazione dell’elenco condomini, la predisposizione della tabella millesimale, la redazione del verbale dell’assemblea contenente i nomi dei condomini presenti personalmente o per delega. Queste operazioni sono da ritenersi lecite e legittime perché riferite a informazioni pertinenti e non eccedenti le finalità da perseguire con il trattamento stesso. I divieti scattano invece nel momento in cui vengono riportati nell’elenco dei condomini in formato cartaceo o elettronico, accanto ai nomi dei condomini (o dei conduttori) annotazioni personali. Il condominio è obbligato inoltre alla tenuta del registro delle attività di trattamento quando tratta categorie ‘particolari’. Tra queste si considerano tali quelle inerenti dati sanitari di chi abbia subito un danno all’interno del condominio o chi richieda una convocazione assembleare relativa al superamento delle barriere architettoniche nell’edificio di residenza. Il […]

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Revisore, una nuova qualifica professionale per lavorare subito in ambito condominiale

Per tutelare i condomini sia in termini di trasparenza e correttezza dei bilanci, sia in termini di maggiore coinvolgimento nella verifica dei conti condominiali il legislatore ha introdotto una nuova qualifica professionale che si affianca o si integra con quella dell’amministratore di condominio: il Revisore condominiale. Con la legge di riforma del condominio il legislatore ha attribuito all’assemblea dei condomini la facoltà di nominarlo per l’annualità corrente o anche per più annualità. La nuova figura è prevista dall’art. 1130-bis c.c., introdotto dalla legge n. 220/2012 per disciplinare in maniera specifica e chiara la contabilità condominiale colmando una lacuna legislativa in materia. Non si tratta di una novità assoluta, dal momento che anche prima della riforma, pur in assenza di norme specifiche, era comunque possibile nominare un revisore. Il legislatore inoltre non ha imposto alcun obbligo: la nomina del revisore rimane una mera facoltà che, peraltro, l’assemblea può esercitare in maniera piuttosto discrezionale. Infatti, la nomina non deve necessariamente presupporre il dubbio di qualche irregolarità contabile: […]

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