Manutenzione e collaudo dell’ascensore: quali sono gli obblighi dell’Amministratore di Condominio?

Approfondiamo di seguito la tematica relativa alle normative vigenti sugli ascensori condominiali e al ruolo dell’amministratore di condominio in riferimento alla corretta gestione di essi. L’attuale normativa ascensori riguarda molti aspetti legati alla manutenzione e al funzionamento di essi. In riferimento al mondo condominiale, la normativa di riferimento inerente agli ascensori condominiali è il D.P.R. 162/99, noto anche come “direttiva ascensori”. Il suddetto Decreto sancisce, attraverso regole molto chiare e precise, la messa in esercizio degli ascensori, la manutenzione e le verifiche periodiche ed inoltre detta le precise disposizioni in materia edilizia e urbanistica, necessarie affinché l’impianto possa essere ritenuto idoneo. A proposito della manutenzione periodica, il D.P.R. 162/99 specifica che il legale rappresentante del condominio, ossia l’amministratore condominiale, si occupi di far effettuare le manutenzioni dell’ascensore, generalmente, a cadenza semestrale. Per quanto riguarda, invece, le verifiche periodiche, queste devono essere svolte con cadenza biennale da enti autorizzati a tale esercizio. Per utilizzare gli ascensori installati prima dell’emanazione del D.P.R. 162/99, l’amministratore di condominio ha [...] Leggi Tutto...

Poteri e limiti dell’Amministratore di Condominio in tempo di Covid

Italia Didacta propone una video intervista all’Avv. Alessia Laterza, docente Italia Didacta e specializzata nelle controversie condominiali, per approfondire l’attuale situazione legata al ruolo dell’Amministratore di Condominio, a seguito dell’emergenza epidemiologica da Covid-19. L’intervista mira ad offrire strumenti maggiori agli amministratori affinché possano tutelare maggiormente il condominio, i condòmini e la loro professione. Di seguito le tematiche approfondite: Le assemblee condominiali possono essere convocate? Se per evitare contagi le riunioni assembleari non possono essere organizzate, qual è il ruolo dell’amministratore di condominio in assenza del consenso assembleare? Gli amministratori di condominio ricevono numerose domande sulle eventuali sanificazioni dei fabbricati: come devono comportarsi e reagire alle sollecitazioni? Circa l’eventualità di casi Covid all’interno di un condominio, come si conciliano i diritti inviolabili con la tutela della privacy? Cosa può dirci per quanto concerne l’aspetto legato ai pagamenti delle quote condominiali? In questo momento di emergenza, come si concilia l’attività dell’amministratore con la redazione dei rendiconti? Ci può illustrare quali sono le misure governative relative alla manutenzione [...] Leggi Tutto...

Amianto in Condominio: quali sono gli obblighi dell’Amministratore?

Nel caso in cui venisse riscontrata, all’interno di un edificio condominiale, la presenza di amianto, cosa deve fare l’amministratore? Il problema relativo alla presenza di amianto negli edifici è, purtroppo, un problema ancora molto sentito, nonostante la produzione e la commercializzazione di manufatti contenenti amianto sia stata vietata già dal 1994. Ancora molti edifici e costruzioni, soprattutto quelli costruiti prima degli anni ’90, contengono amianto il che, chiaramente, li rende particolarmente pericolosi e nocivi per la salute dell’uomo. A tal proposito, in base alla friabilità, i materiali che contengono amianto si possono distinguere in: Friabili: ovvero tutti quei materiali che possono essere facilmente ridotti in polvere (anche con una semplice azione manuale) Compatti: ovvero quei materiali particolarmente duri (ad esempio il cemento) i quali, per essere ridotti in polvere, necessitano di strumenti meccanici La pericolosità conclamata dell’amianto negli immobili genera specifici obblighi sia per il proprietario dell’immobile in questione, e sia per chi lo amministra, quindi per l’amministratore di condominio. Le norme contenute nel D.M. [...] Leggi Tutto...

L’Amministratore di Condominio può ricoprire il ruolo di Tecnico per gli interventi di ristrutturazione?

Nei casi di ristrutturazione dei locali condominiali, vi è incompatibilità tra l’incarico di Amministratore e quello di Tecnico abilitato? Un argomento sul quale è importante fare chiarezza è quello inerente agli incarichi che l’amministratore di condominio potrebbe svolgere nel caso in cui il condominio necessitasse di lavori di ristrutturazione. Chiaramente bisogna distinguere gli interventi di manutenzione ordinaria, ovvero le operazioni di manutenzione già previste o comunque prevedibili, e gli interventi di manutenzione straordinaria, ovvero le operazioni di manutenzione non previste e non prevedibili. Da ciò, chiaramente, si desume che ci sono più tipologie di interventi che possono riguardare i locali condominiali. Per autorizzare l’avvio dei lavori, nei casi di manutenzione sulle parti strutturali del condominio, come anche nei casi di restauro e ristrutturazione, potrebbe essere necessaria la presenza di un tecnico abilitato. Difatti, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, prevede una comunicazione firmata dal committente, ossia l’amministratore di condominio, e dal progettista, fornita da un tecnico abilitato con gli elaborati grafici di progetto, la documentazione [...] Leggi Tutto...

Radon: il pericolo invisibile all’interno degli edifici

Italia Didacta propone un corso di aggiornamento online per gli Amministratori di Condominio dedicato all’approfondimento della tematica del gas radon e dei rischi ad esso connessi all’interno degli edifici.  Il radon è un gas nobile radioattivo, inodore e incolore, di origine naturale che si forma nel terreno a causa del decadimento dell’uranio-238 presente nella crosta terrestre. In spazi aperti il radon è diluito nell’aria, perciò raggiunge solo basse concentrazioni, di contro, diventa problematico negli ambienti chiusi, come gli edifici condominiali, poiché ristagnando rilascia ulteriori elementi radioattivi, ovvero delle microparticelle che respirate, a lungo andare, danneggiano l’apparato respiratorio ed il nostro DNA. Difatti, l’esposizione al radon, dopo il fumo di tabacco, è la seconda causa principale di tumore ai polmoni in molti Paesi. All’interno degli edifici il gas radon si diffonde maggiormente ai piani bassi e nei seminterrati, o comunque in locali principalmente a diretto contatto con il suolo, proprio perché il gas viene rilasciato dalle rocce e, appunto, dal suolo. Le quantità di radon rilasciate [...] Leggi Tutto...

L’amministratore di condominio in qualità di datore di lavoro

Quando, l’amministratore di condominio, assume il ruolo di datore di lavoro? Quali sono gli obblighi ai quali deve ottemperare in materia di sicurezza? Con la Riforma sul Condominio introdotta nel 2012, l’amministratore di condominio ha sicuramente ottenuto una rilevanza maggiore proprio a causa delle ulteriori responsabilità che deve ricoprire. Tra i vari obblighi da attribuire all’amministratore condominiale, si può attribuire il ruolo di datore di lavoro, in quanto l’art. 2 del D.lgs. 81/08 alla lettera b) stabilisce che il «datore di lavoro» è: il soggetto titolare del rapporto di lavoro con il lavoratore o, comunque, il soggetto che, secondo il tipo e l'assetto dell'organizzazione nel cui ambito il lavoratore presta la propria attività, ha la responsabilità dell'organizzazione stessa o dell'unità produttiva in quanto esercita i poteri decisionali e di spesa.   Inoltre lo stesso decreto alla lettera c) individua come «azienda» “il complesso della struttura organizzata dal datore di lavoro pubblico o privato”. Analizzando, quindi, queste ipotesi, di conseguenza l’amministratore dovrà occuparsi di gestire dei [...] Leggi Tutto...

Bilancio condominiale: differenza tra consuntivo e preventivo

Come si redige il documento di rendiconto condominiale? Qual è la differenza tra bilancio consuntivo e bilancio preventivo? Approfondiamo di seguito la tematica. Il bilancio condominiale, o per meglio dire rendiconto condominiale, è il documento più importante del condominio, poiché contiene appunto il resoconto della gestione condominiale svolta dall’amministratore di condominio. L’art. 1130-bis stabilisce infatti che: “Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica.” L’amministratore di condominio ha quindi il compito di registrare accuratamente ed in modo chiaro tutte le spese in cui un condominio è andato incontro nel corso di un anno contabile. Ogni condomino ha il diritto di chiedere all’amministratore di vedere e verificare il bilancio condominiale il quale è formato da tre documenti: registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica ed esplicativa. Nello specifico, il registro di contabilità contiene tutti i [...] Leggi Tutto...

Come agire nei confronti dei condòmini morosi

Non sono pochi i casi in cui all’interno dei condòmini ci siano alcuni morosi. Ma cosa accade se un condomino non contribuisce alle spese condominiali? E l’amministratore cosa può fare per recuperare le somme dovute? Tutti coloro che vivono all’interno di un condominio sono tenuti, ovviamente, a pagare alcune quote per contribuire alle spese condominiali. Difatti, a tal proposito, l’art. 1123 del codice civile chiarisce che: Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.   Di conseguenza, i condòmini che non rispettano tale precetto, diventano automaticamente debitori, quindi morosi, nei confronti dell’intero condominio. La morosità, purtroppo, è un problema che affligge la maggior parte dei condomìni, ma l’amministratore di condominio in che modo può fronteggiare questa spiacevole situazione? È bene fare una panoramica dei poteri e dei doveri che ruotano attorno all’amministratore di condominio [...] Leggi Tutto...

Aree verdi in Condominio

Molti condomini nel nostro Paese sono dotati di spazi verdi che donano bellezza, ma anche benessere, a coloro che abitano l’edificio. Ma qual è il ruolo dell’Amministratore di Condominio in merito alla gestione di queste aree? Molto spesso nei condomini accade di vedere grandi aree verdi esterne all’edificio, le quali, oltre che rendere decisamente più bella e più pregiata la struttura, hanno la funzione di dare aria e luce agli ambienti che vi si affacciano. A livello giuridico queste aree verdi vengono assimilate ai cortili, pertanto, se ci si chiede chi è il proprietario di uno spazio verde, la risposta è che tutti i condòmini sono proprietari, salvo che dai contratti di compravendita sottoscritti dai singoli condòmini, non vi sia un chiaro riferimento di appartenenza del giardino solo ad un condomino o ad un gruppo ristretto di essi. L’art. 1117 del codice civile fa riferimento esplicito alla regolamentazione dei cortili condominiali, tra cui però rientrano anche le aree verdi. A questo proposito, la manutenzione ordinaria [...] Leggi Tutto...

Green House: caratteristiche e vantaggi

Scegliere di vivere in una casa ecologica significa ridurre gli sprechi il più possibile e realizzare una costruzione ad impatto zero sull’ambiente. Ma quali sono i materiali da utilizzare? E quali sono i reali vantaggi di vivere in una green house? Negli ultimi anni si parla molto di sostenibilità in riferimento a svariati aspetti che riguardano la nostra vita e la nostra quotidianità. Attenzione per l’ambiente, ecologia, riduzione dell’inquinamento sono tutte tematiche che oggigiorno stanno rivoluzionando il nostro modo di vivere anche all’interno delle mura domestiche. E proprio a questo proposito, la consapevolezza rispetto alle tematiche sopracitate, ha spinto il settore dell’edilizia ad orientarsi verso modalità di progettazione e costruzione definite “bio” o “green”. Attraverso la bioedilizia, difatti, si attuano tutte quelle soluzioni necessarie per costruire o convertire un edificio affinché possa definirsi ad impatto zero nei confronti dell’ambiente circostante. In sostituzione del cemento e dei mattoni, è possibile impiegare materiali per la costruzione, forniti dalla natura, come ad esempio il legno, il gesso etc. [...] Leggi Tutto...