Quali sono le possibili conseguenze nel caso in cui l’amministratore di condominio convocasse l’assemblea condominiale omettendo il luogo in cui questa si terrà?

Tra gli adempimenti principali di un amministratore di condominio c’è quello di convocare l’assemblea condominiale e ciò va fatto seguendo un iter ben preciso. Sostanzialmente nell’avviso di convocazione è necessario indicare le date della prima e della seconda convocazione e il luogo in cui si terrà la riunione. Ma cosa accade se il luogo non viene specificato dall’amministratore di condominio?

Senza dubbio una convocazione in cui non è indicato il luogo dello svolgimento della riunione non è valida da un punto di vista legale, ma da un punto di vista giurisprudenziale ci si è posto il problema se tale mancanza implichi una nullità o un’annullabilità della delibera.

A tal proposito è utile ricordare la differenza tra la nullità di una delibera e l’annullabilità della stessa. Nel primo caso, quindi quello di nullità della delibera, il vizio può essere fatto valere da qualsiasi soggetto, quindi anche da chi ha partecipato all’assemblea e senza limiti temporali. Nel secondo caso, ovvero quello di annullabilità della delibera, il vizio può essere fatto valere dagli astenuti e dai dissenzienti entro 30 giorni dalla delibera, lo stesso termine vale anche per i soggetti assenti.

L’art. 66 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile contiene tutti i punti da rispettare dall’amministratore di condominio per ciò che concerne l’avviso di convocazione dell’assemblea il quale deve contenere le specifiche sull’ordine del giorno e

deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa.

La suddetta norma stabilisce anche che: “In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.”

A proposito della mancanza dell’indicazione del luogo nell’avviso di convocazione, la recente sentenza della Corte d’Appello di Bari n. 1854 del 22 dicembre 2022 ha stabilito che la convocazione in cui non è specificato il luogo dell’assemblea rende la delibera nulla.

Difatti, nel caso esaminato la delibera è stata impugnata da una condomina la quale non aveva potuto partecipare all’assemblea proprio a causa del fatto che il luogo dell’assemblea non fosse stato indicato con certezza.

La Corte d’Appello pugliese ha stabilito quanto appena detto anche sulla base della sentenza n. 14461/1999 pronunciata dalla Cassazione in cui veniva stabilito che la delibera condominiale è nulla, quindi impugnabile anche dai condomini che vi hanno preso parte, lì dove non viene indicato con esattezza il luogo della riunione.

Importante sottolineare che sul tema, generalmente, l’opinione prevalente è contraria a quanto stabilito, poiché, sempre secondo la Cassazione le delibere affette da vizi di varia natura sono semplicemente annullabili, quindi ciò implica il rispetto del termine dei 30 giorni per impugnare la delibera e da ciò si evince, quindi, che l’omissione del luogo non è di per sé decisiva ai fini della validità o meno della delibera, perciò dovrà essere sempre il giudice a constatare ed accertarsi se il condomino ha avuto notizia in altro modo e comunque in tempo utile rispetto alla consegna dell’avviso, oppure se il condomino davvero non ha ricevuto alcuna indicazione a riguardo, come nel caso analizzato dalla Corte d’Appello di Bari.

Resta sottinteso che per evitare qualsiasi tipo di problematica o contestazione è necessario che l’amministratore di condominio convochi le assemblee in modo corretto e, qualora sorgesse qualche vizio, è sempre consigliabile riconvocare nuovamente la medesima assemblea con lo stesso ordine del giorno, invitando nuovamente alla votazione degli argomenti trattati.