Affitti brevi e condominio

affitti brevi condominio

Il rapporto tra chi abita i condomini e i proprietari che decidono di affittare i loro immobili per brevi periodi, non è mai semplice. Approfondiamo di seguito quali sono le regole da rispettare in queste situazioni.

La stagione estiva è sinonimo di vacanza, proprio per questo motivo, molti proprietari di immobili decidono di locare ai turisti alcuni appartamenti di loro proprietà per brevi periodi. Ma quali sono i limiti e le regole da rispettare se l’appartamento in questione si trova all’interno di un condominio?

La normativa che fa riferimento alle locazioni brevi è ricavabile dall’art. 4 del DL 50/17 il quale definisce le locazioni brevi come: “contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni”.

Inoltre, la Corte di Cassazione con la Sentenza 24707/2014 si è espressa riguardo gli appartamenti locati come casa vacanze che si trovano all’interno di un condominio e, a questo proposito, ha stabilito che: “affittare per brevi periodi una camera o un appartamento non comporta alcun cambiamento della destinazione d’uso residenziale dell’immobile”. Pertanto, l’affitto breve resta una forma di locazione che non può essere interpretata come uso commerciale.

Per avviare questo tipo di attività all’interno di un condominio, difatti, non è necessario chiedere l’autorizzazione al condominio o comunicare preventivamente questa decisione all’amministratore. A tal proposito infatti la Corte di Cassazione si è espressa ribadendo che:

è legittima la possibilità dei condòmini di ospitare persone a pagamento in alloggi residenziali, senza che sia necessaria l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, in quanto l’attività ricettiva in questione di per sé non arreca pregiudizio agli altri condòmini.

 

L’ostacolo che potrebbe limitare la locazione turistica di un appartamento che si trova all’interno di un condominio è rappresentato dal regolamento condominiale di tipo “contrattuale” o “convenzionale”, a differenza dei regolamenti di tipo “assembleare” che, invece, non limitano le possibilità di alcun condomino. Le prime due tipologie di regolamenti condominiali vengono approvati da tutti i condòmini e possono contenere alcune clausole che limitano i diritti dei singoli condòmini sulle proprietà esclusive o sulle parti comuni. Viceversa, i regolamenti “assembleari” vengono approvati dalla maggioranza dell’assemblea e non possono limitare i diritti dei singoli condòmini. Nel caso in cui nel regolamento contrattuale o convenzionale vi siano clausole limitative in tal senso, è necessario che queste siano state scritte in modo chiaro ed esplicito, onde evitare che diano luogo a possibili incertezze.

La differenza tra l’attività di locazione breve e le altre tipologie di destinazione dell’immobile (b&b o affittacamere) sta nel fatto che negli affitti brevi è esclusa la configurazione di attività ricettiva. Difatti, tenendo conto del parere della Cassazione (Cassazione n. 22665/2010) si evince che:

l’esercizio di attività ricettiva alberghiera, anche sotto la forma di più modeste dimensioni di affittacamere, richiede non solo la cessione del godimento di locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni, ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno. In difetto della prestazione di detti servizi, pertanto, quella cessione non può essere ricondotta nell’ambito dell’indicata attività ricettiva alberghiera né quindi sottratta alla disciplina della locazione ad uso abitativo.

 

Un ultimo aspetto riguarda la normativa di Pubblica Sicurezza. Ai sensi dell’art. 109 del TULPS, il locatore, entro le 24 ore successive all’arrivo degli ospiti, è tenuto ad acquisire obbligatoriamente i dati anagrafici degli inquilini attraverso una scheda di dichiarazione delle generalità, la quale andrà poi trasmessa alla Questura competente per territorio.